商业澳洲 房产资讯 如何在澳大利亚投资房地产?您需要了解哪些关键事项?

如何在澳大利亚投资房地产?您需要了解哪些关键事项?

 

长期以来,在澳洲拥有自己的房产一直被称为“伟大的澳大利亚梦”,但研究揭示了我们一直以来的怀疑:它不再只是一个梦想,而是一种痴迷。根据汇丰银行2019年的研究,澳大利亚人平均每周花2.5小时关注房地产,是他们花在健身房(1.08小时)或与父母交谈(0.88小时)时间的两倍多。

 

 

根据澳大利亚统计局9月发布的数据,2022 年第二季度澳大利亚房地产市场价值 9.98 万亿美元,很明显,对购买房产的痴迷已成为澳大利亚人建立财富的热门来源——尽管市场从创纪录水平下滑—— 3 月季度高达 10.14 万亿美元。

事实上,房地产是一种比股票更受欢迎的投资,最近房地产市场的价值是澳大利亚股市的四倍多,而澳大利亚股市的市值约为2.47万亿美元。

刚卸任澳大利亚房地产协会(Real Estate Institute of Australia)会长的阿德里安•凯利(Adrian Kelly)表示,这归根结底是因为澳大利亚人将房地产视为比动荡的股市“更稳定的救生筏”。

凯利表示:“许多对股市的高峰和低谷保持警惕的人,更倾向于把自己辛苦赚来的积蓄投入到房地产中。”这种观点在21世纪初股市崩盘后出现。

全球金融危机之后,随着澳大利亚人和 RBA 认识到住房和住房金融机构在帮助预防未来危机方面可以发挥的作用,稳定房地产市场的概念开始加强。

这在年轻购房者和一些政策制定者中引起了一定程度的担忧,他们认为,房地产的慷慨减税政策将住房这样基本的东西变成了一种负担不起的投机性资产类别。许多婴儿潮时期出生的人在能充分享受1992年推出的养老金计划之前就退休了,他们声称自己投资房地产是为了弥补退休基金的不足。

无论如何,越来越多的澳大利亚人正投身于房地产创造财富的潜力中。以下是你在投资房地产前应该知道的事情。

 

 

投资房地产的好处

 

当然,在你决定是否投资房地产之前,有许多问题值得权衡。其中一些因素对投资者来说是积极的,例如:

 

低准入门槛

 

与其他投资相比,投资房地产通常认为风险较小,因为它不需要任何特定的专业知识,例如利基市场所需的知识——例如 NFT 交易或买卖加密货币。它还带来了很多好处,例如资产收益、租金收益和税收减免,我们将在下面进行探讨。

 

房地产增值

 

资产增值指的是你的房产随着时间的推移而增加的价值,这是通过比较当前的市场价值和你最初的购买价格来计算的。例如,如果你十年前花50万美元买了一处房产,现在它的价值是90万美元,你就赚了40万美元的资本。

澳大利亚房地产投资者历来享有较高的资本利得回报。CoreLogic最新的Pain & Gain报告综合了第一季度约10.2万次转售的数据,其中93.8%的销售实现了盈利。

报告称:“在今年第三季度,这一数据保持稳定,但从截至2022年4月的三个月94.1%的近期高点开始走低。”

总体而言,该季度卖家的收益中值为27万美元,而损失中值为33500美元。

 

 

租金收益

 

虽然资产收益需要几年甚至几十年的时间才能达到你的银行账户,但租金收益提供了更直接的回报。

最终,租金收益是你从租户那里获得的收入减去你投资的总成本之间的差额。

如果你打算把你的物业出租给租户,那么最重要的是你要考虑投资物业的潜在租金收益。

正如投资房地产顾问莉莉•施耐德(Lilly Schneider)所解释的那样,租金收益率在6-11%之间被认为是不错的投资回报。

然而,租金收益会因州而异。

施尼德说:“总体而言,首都地区的租金收益率高于区域或大都市地区,尽管疫情导致的生活方式的重大转变在过去24个月里使得澳大利亚某些地区发生了显著变化。”

此外,投资者可能会发现,租金收益率高的房产往往比那些有良好长期资产增值前景的房产更便宜。这意味着与购买相关的成本,如税收和抵押贷款还款,总体上也会更少。

 

实体资产投资

 

对一些人来说,投资房地产的一个主要驱动因素是它是一种有形的资产。与股票不同的是,个人可以从实体上看到他们的投资。他们可以随时开车经过这处房产;他们可以修复任何损坏的东西。

施尼德解释说,这种有形性“为投资者提供了信心和完全的控制权,这在投资股票市场时是无法保证的”。

 

 

税收减免

 

如果你出租你的财产,你可以要求扣除你在这段时间发生的大部分费用。

进入负扣税优惠。根据ATO的解释,如果你的可扣除费用低于你从该房产获得的收入,你的出租房产就是“正扣税”。如果你的扣除费用更多——因此你不能从出租你的财产中获利——那么它就被称为“负扣税”。

负扣税的税收减免是在上世纪80年代出台的,目的是促进建筑业繁荣,帮助澳大利亚适应不断增长的人口。

布兰迪解释说:“澳大利亚人从负扣税中受益,因为政府没有资源为迅速增长的人口提供足够数量的住房,更不用说负担能力计划和激励措施了。”

通过增加对投资者的税收优惠,政府刺激了投资者购买和支持更多住宅的建设。这转化为更多的就业机会,更多的服务人员,使得国家繁荣发展。”

资本利得税优惠是投资者享受的另一项税收优惠。CGT折扣在1999年由霍华德政府引入,允许个人纳税人减少50%的CGT,如果资产(包括房产)已经拥有至少12个月。

然而,重要的是要注意,如果资产是你的房子,并且你在处理它之前的不到12个月开始使用它作为租赁或商业目的,你就不能申请CGT折扣。

 

 

投资房地产的缺点

 

当然,也有缺点需要考虑,包括:

 

投资风险

 

尽管投资房地产有很多好处,但潜在投资者在进入房地产市场之前还需要考虑一些更困难的方面。

这包括你不能简单地决定投资房地产;在购买一处房产之前,需要支付大量的费用、入门费用和决策。

以下是对房地产投资中涉及的一些弊端的解释。

 

房地产市场进出困难且成本高昂

 

与股票不同,房地产市场在财务上难以进入和退出。有大量的入门费用,包括印花税,法律费用和房地产代理费,我们将在下面更深入地解释。

如果你急需现金,你也不能匆忙出售你的房产,而你可以通过股票来实现这一点。

 

 

房地产市场波动

 

尽管房地产市场的波动性远不及股市,但它的价值仍会随着时间的推移而波动。而且,由于房地产是一项长期投资,投资者很可能会看到他们的房地产价格上下波动。

事实上,报告显示,在2022年7月,仅在2022年4月的几个月内,平均房价就比峰值下降了2.0%。

因此,尽管逢低买入可能会吸引潜在投资者,但它也带来了严重的风险:比如更昂贵的抵押贷款,更高的利率,以及市场上更少的竞争促使卖方选择根本不出售。

新冠肺炎疫情也引发了对澳大利亚房地产市场的担忧,投资者担心目前的泡沫可能破裂。

施尼德说,“毫无疑问”,目前的房地产泡沫可能会产生后果;然而,她认为这“不太可能是市场和价值观的彻底崩溃”。

施尼德承认:“明年的固定利率可能会被重新评估,我们可能会看到一些转变,人们不得不偿还更多的抵押贷款,而工资却没有真正的增长来支持这一点……”

很明显,当前CPI、通胀和工资增速的波动对房地产市场的压力很大,导致房地产市场本身波动很大。

 

需要寻找租户和物业管理

 

虽然租金收益率对潜在投资者来说是一个令人信服的前景,但它也有自己的一系列挑战:找到租户,以一贯的方式支付上述租金。除了租赁之外,还有与租赁财产相关的管理成本和要求。有一段时间,房子是空的,你需要寻找新的租户,这可能意味着你要完全靠自己支付投资的抵押贷款成本。

有些人可能会选择自己管理投资物业的租金;然而,最常见的是外包给物业管理公司。在这样做的过程中,投资者会看到另一个持续的成本。

 

 

什么样的房产适合投资?

 

拥有房产有很多好处,但这也是一个不能轻易做出的决定。重要的是要考虑你想在哪里投资房产,以及哪种类型的房产最适合投资。

 

别墅和公寓

 

据施尼德说,选择投资别墅或公寓完全取决于投资者的意图。

她说:“在购买投资性房产之前,做一些计算是很重要的,要看看租金收益率和投资回报,还要记住拥有房产的相关成本。”

例如,一套200万美元的三居室顶层公寓,每周的租金可能是1500美元,而同一郊区的一套200万美元的三居室公寓,每周的租金可能只有850美元。

“如果你购买房产的目的是翻新,甚至是拆除和重建,那么租金收益可能不是投资的最大考虑,而是在房产上获得利润,因此资本利得将是最重要的因素。”

“如果购买房产的目的是为了立即获得租金收入,投资者就会试图在该房产上获得尽可能高的租金收益。”

因此,在别墅和公寓之间的选择归根结底是首先选择你的投资目的是什么:资产收益还是租金收益。

 

 

自住房产还是出租房产?

 

通常情况下,单纯为了资本收益而投资的投资者可能会选择住在他们投资的房产里。与此同时,希望从租金收益中赚钱的投资者会把自己的房产租出去。

就业主自住和投资者转售的盈利能力而言,最新研究解释说,虽然全国盈利销售率为93.7%,但业主自住和投资者转售之间存在显著差异。

在6月份这个季度,投资者在整个季度进行亏损抛售的可能性增加了约35.8%。如果有利润的话,名义收益的中位数(223,000美元)也低于自住转售的中位数(348,000美元)。

对有兴趣的投资者来说,在出售前投资于住宅目的的物业与单纯投资于资本增长和租金收益之间的差异是一个重要的考虑因素。它可以帮助投资者考虑购买什么类型的房产,在什么位置。

 

 

什么样的郊区最好?

 

选择澳大利亚哪个郊区最适合投资是一种投机行为,因为这在很大程度上取决于投资者的环境和目标。每个州、首府和地区都会有不同的郊区,因此进行重大研究是很重要的。即便如此,你也只能预测这么多。谁能想到偏远城市会因为全球流行病而繁荣起来呢?

然而,传统上大多数专家都建议住在CBD的前10公里内,因为这可以提供良好的租金收益和长期资本收益,这取决于你的投资目标。这种情况可能在疫情后有所改变,因为在家工作变得更受欢迎,通勤到CBD的理由更少了。然而,靠近CBD的郊区仍然是完善的,通常是非常理想的居住地点。

此外,靠近学校也是值得考虑的,因为这在面向家庭销售时是一个很大的好处;铁路和高速公路,因为噪音污染会影响你的财产价值;还有一些郊区的其他因素可以让你的房产在出售时更具吸引力,比如靠近超市和交通工具的郊区,或者靠近海滩的郊区。

此外,许多房地产顾问也不建议在传闻将迎来繁荣增长的矿业城镇进行投机投资,也不建议参与“热门地段”(hot spotting),即投资者在郊区房地产流行之前购买房产的策略。避免激烈的推销和抢眼的宣传,因为虽然你有机会幸运地买到一个处于高档化边缘的郊区,但这并不能完全保障。

 

 

投资房地产时要避免什么?

 

除了避免前面提到的高速公路和铁路线,因为它们可能会吓跑潜在的租户或买家,我们还敦促投资者“避免走捷径”。

“一些投资者不愿意把钱花在正确的报告、专业服务或尽职调查上。”

施尼德同意这一观点,他说:“与理财规划师、抵押贷款经纪人和房地产专业人士交谈,将有助于你了解如何购买最适合自己投资意图的房产。”

施耐德说,在投入投资房产之前,先问自己以下几个问题:

你打算哪天搬进来吗?
你是否只打算出租房产以赚取被动收入?
这是进入市场的第一次置业吗?
你打算装修/升级房子,然后卖了它赚钱吗?
我可以借多少钱?
为了弄清楚你能借多少钱,你需要和你的银行谈谈。银行会根据贷款的人数来计算你的借款能力;你有多少家眷;无论你是先住在物业内,还是只把物业用作投资用途;该物业是否已建成;你购买的状态;还有你现在的薪水。

重要的是要知道,选择从银行借钱进行投资是一件“有风险的事情”。投资贷款也比自住房产贷款要贵。

虽然借钱投资可以让你获得更多的钱,但它也有更多的风险,比如更大的损失和更高的利率。

最好是和抵押贷款专家谈谈,以决定哪种贷款最适合你。

 

 

投资房地产的成本

 

在投资房地产时,除了购房价格或按揭还款外,还涉及许多其他成本。一般投资费用解释如下。

 

印花税

 

印花税,又称土地转让税,是指将房产从一个所有者转让给另一个所有者的成本。这是一种强制的、由各州征收的税收,这意味着各州的成本各不相同。支付印花税的时间也因你购买房产的州而异。

印花税是根据物业的应课税价值(一般是物业的购买价或市值)计算;购买日期;无论你是澳大利亚人还是海外投资者;如果该财产是新住宅、已建立的住宅或空置的土地;如果它将是你的主要住所;如果这是你第一次买房。

为了知道你需要支付多少印花税,每个州的政府都在网上提供印花税计算器

 

 

产权转让及查册费

 

简而言之,产权转让是指购买一处房产并将所有权从卖方(或卖方)转移到买方的法律工作。它可以保护买家在未来避免糟糕的意外,并确保他们在决定购买之前意识到任何潜在的问题。

然而,产权转让费是要花钱的,而且转让费分为两部分:

由律师收取的律师费。据澳大利亚产权转让协会(AIC)称,产权转让费通常在700-2500美元之间,但对于租赁物业等更复杂的交易,转让费可能更高。即使你的购买失败了,你通常也需要支付产权转让费。

第三方为各种搜索和法律文件收取的费用。例子包括产权查册证明书、按揭登记和检查费用。

需要注意的是,澳大利亚的每个州和地区都由澳大利亚产权转让协会各自的部门管理,因此可能有不同的定价成本和协议。

 

 

物业检查

 

无论你购买的是哪种类型的房产,最重要的是你要让有资格的建筑检验员来检查。这将检查轻微和主要的缺陷,建筑质量,结构完整性,水分问题和潜在的白蚁。虽然费用取决于房产的大小和检查员的叫价费用,但投资者应该预计要支付500- 800美元。

 

额外持续成本

 

在投资房产之前,个人还需要了解大量的持续成本。这些费用包括市政费和水费;建立保险;房屋保险;如果你购买公寓或别墅,法人费用;土地税;物业管理费用;和维护成本。

考虑到初期的成本和持续的需求,潜在的投资者需要意识到,投资房地产并不能保证收益。

虽然全国首都城市的房价下跌对购房者来说似乎是一个诱人的前景,但在加入购房大军之前,做好调查、与专家交流并考虑你的个人财务状况是很重要的。

 

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作者: Cecilia

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