维多利亚州的房租今年平均上涨了20%，但有些地方的涨幅高达150%。这些略显可怕的数据是在最近一次有关澳大利亚租赁市场状况的会议上公布的。
这种租金上涨应该比最近房价的快速上涨更让政策制定者担忧，因为租金上涨对低收入家庭的影响不成比例，这些家庭更容易受到住房压力的影响。
虽然我们已经看到各州出台了一波新的住宅租赁监管措施，但我们的租赁政策是否能够在价格上涨的情况下保护租户，还值得商榷。事实上，更新后的《维多利亚住宅租赁法》涵盖了诸如厕所和房间无霉等基础设施。我们在21世纪20年代而不是20世纪20年代才对这些基本条件进行立法，这一事实表明，我们的许多租赁法规有多么落后。
然而，每当提出改善300万租房家庭的权利时，房地产投资者就会发出愤怒的吼声。
去年，当维多利亚州租赁法修改生效时，维多利亚州房地产协会(Real Estate Institute of Victoria)首席执行官吉尔•金(Gil King)表示:“我不确定一些(房东)将如何负担得起……没有房地产中介的房东(可能)对这些变化一无所知。”
真是幸福的无知。
没有其他行业的投资者可以期望8%的资产年增长率，13%的收益率，出售时获得50%的资本利得折扣，同时通过负扣税冲销任何损失——甚至不必保持最新的业务法规。所有这些特殊待遇都给予了那些不需要进行注册或展示任何技能的房东，这些技能是为三分之一的澳大利亚人提供的基本服务。
我们以这种方式对待租赁市场，这很有趣。我们从来没有想过要监管像托儿服务这样的事情，就好像企业主的需求与我们孩子的安全同等重要一样。但当涉及到管理数百万儿童的家庭时，房东的愿望压倒了安全和保障方面的担忧。
我们之所以提供这种特殊待遇，或许是因为，正如投资者经常辩称的那样，如果政府对房东的监管消失，就不会有租赁市场。新南威尔士大学的克里斯·马丁博士领导的团队最近对这一说法进行了检验。他们的研究追踪了单个房产，并绘制了在新的租金立法出台后，这些房产进入和退出租赁市场的情况。
他们发现，尽管44%的房东表示，监管对他们的投资决策非常重要，但引入租金保护措施对进入或退出市场的房产数量没有负面影响。
除了打破这个迷思之外，该研究还强调了当前租赁市场的另一个关键问题：房产周转率过高。
在悉尼和墨尔本，大多数出租房产在五年内退出市场;出售给自住业主或由业主自己占用。这种巨大的变动有助于解释为什么平均租期如此之低，以及为什么租客如此渴望买房——如果你不能确定你能在一处房产里住多久，你就不能把它当作一个家。
根据阿德莱德大学的艾玛·贝克教授的新研究，目前约50%的租赁合同在6到12个月之间，而在2022年，更喜欢租赁而不是其他租赁类型的人的比例下降到约10%。
2017年，澳大利亚国立大学的一项调查发现，想买房最常见的原因是“情感安全、稳定、归属感”(68%)，第三个最重要的原因是“控制，没人能把你赶出去，你可以把钉子钉在墙上。”(41%)。
很简单，我们创造了一个房价太高，很多人买不起的住房市场，以及一个监管不力的租赁市场，让人们无法拥有住房。
但还是有希望的。
自建自租行业正在迅速发展，行业养老地产信托(Industry Superannuation Property Trust)、澳新银行(ANZ)、HESTA、Australian Super和其他投资者都希望投资这个规模约为100亿澳元的行业。如果监管得当，养老基金可以通过建设长期租赁物业、注重通过租金收益而非资本收益缓慢收回投资成本、开发市场价格、社会保障房和经济适用房混合租赁建筑，来帮助改善租赁行业。
虽然房东有自己的一系列问题，但至少他们的长期租金收益目标与许多租房者的愿望是一致的:他们要知道自己可以住得更久，并在合同中白纸黑字地规定租金上涨。
看看艾博年政府能在多大程度上通过住房协议引导机构对租赁房地产投资的兴趣，将是非常有趣的。
时间会证明一切，但也许解决租金危机的办法是减少而不是增加房东。
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