新南威尔士大学商学院(UNSW Business School)的一位房地产专家表示，澳大利亚正面临抵押贷款压力和其他生活成本压力上升，但我们可以避免英国和美国所受到的金融影响。
对于经济学家来说——事实上，对于在超市花了多少钱感兴趣的那些人来说——生活成本和房价一直是2022年的热门话题。澳大利亚储备银行(RBA)一直试图通过提高利率来对抗不断上升的通货膨胀。
澳大利亚央行最近一次加息是在上周11月1日宣布的，将官方现金利率上调至2.85%。
这一过程导致了一些地区的房价下跌，也引发了抵押贷款持有者的担忧，即他们将无力偿还目前数额较大的贷款。
澳大利亚新南威尔士大学商学院银行与金融学院的经济学家和房地产市场专家Kristle Romero博士说:“澳大利亚人很幸运，看到房价持续上涨了一段时间。”“但他们需要知道，房价也会下跌。”
虽然Domain Group的数据最近可能显示，全国最大的首都城市的房价出现了1994年以来最严重的季度下跌，但Romero博士并不过分担心房价下跌。
“媒体对房地产市场的评论相当哗众取宠。”
但当无法偿还抵押贷款时，更高的还款额可能会对经济产生什么影响呢?这就有点难以预测了。
为什么澳大利亚不会像其他国家一样陷入金融灾难
当澳大利亚人看到高通货膨胀和高利率对经济和国民日常财务状况的影响时，只要看看英国就会感到紧张。
与澳大利亚一样，英国央行(英格兰银行)也推出了一系列加息措施，但效果有限。与澳大利亚不同的是，英国经济仍在受到脱欧、疫情后复苏、高通胀和能源成本以及工资停滞水平的影响——这已导致不同阶层的工作人口罢工。
这个国家还刚刚经历了一系列灾难性的经济政策的影响，以及利兹·特拉斯(Liz Truss)作为总理实施的对富人的大规模减税，这些政策将把钱投入到已经膨胀的经济中(这种经济的想法通常是通过鼓励人们不要消费来“冷却”事情)。
这使得金融市场恐慌到如此程度，以至于投资者迅速抛售英国资产，包括政府债券。英镑暴跌，迫使英格兰银行采取前所未有的措施，承诺650亿英镑的债券，以防止养老基金破产，稳定市场，并导致Liz Truss在上任仅44天后辞职。
对于普通英国人来说，这种情况导致了更大的衰退威胁:这可能会导致失业、失业率上升、不平等加剧、工资增长过低，无法与价格上涨相匹配，以及无法满足成本的问题，如定期抵押贷款支付，因为利率上调已经增加了。
但英国的情况是否预示着澳大利亚自身经济和房地产市场的衰退?Romero博士说不是，原因有几个。
与英国不同，澳大利亚人热衷于浮动利率贷款
除了没有经历类似于英国脱欧那样的崩盘或能源价格紧缩之外，一个很大的区别是，澳大利亚人更有可能选择更灵活的浮动利率抵押贷款，而英国的房主更有可能选择固定利率抵押贷款。
根据英国贸易协会UK Finance的数据，在英国，74%的房主的住房贷款有固定利率抵押贷款，自2019年以来，96%的房主选择了这一选项。AMP Capital的数据显示，澳大利亚持有可变利率抵押贷款的抵押贷款持有者比例更高。只有10%至15%的银行选择了2020年前的固定汇率(尽管这一比例在2020-2021年升至40%)。
当短期利率较低时，浮动利率抵押贷款可能是一个很好的选择，而固定利率抵押贷款从长期来看更可预测，因为它们受利率上升的影响较小，而利率上升会提高整体住房贷款偿还额。
“我们在美国或欧洲看到的并不一定会在这里看到，”罗梅罗博士Cortés说。“美国联邦储备委员会(美联储)或英格兰银行也在有效地试图减缓经济，但当他们提高利率时，他们无法影响到大部分拥有30年固定利率抵押贷款的房主。
他说:“美联储和英格兰银行可以随心所欲地提高现金利率，但他们不会影响到这些房主。
她解释说:“在澳大利亚，我们从澳大利亚央行上调的利率几乎立即通过银行转移到消费者手中。”“有一点延迟，因为银行希望给借款人尽可能多的时间来为加息做预算，但这一利率几乎是自动流动的，比你在美国和英国等国家看到的要快得多。”
这意味着，随着澳大利亚央行加息，可能对经济产生更快的降温影响。
另一个重要因素是澳大利亚四大银行的资本充足率很高。
“他们现金充裕，”Romero博士解释道，“我研究澳大利亚的金融网络，它非常健全。我们不会看到2008年美国发生的那种危机，当时银行持有的资产并不了解其潜在价值。”
这对抵押贷款压力和澳大利亚经济意味着什么?
虽然提高利率可能意味着澳大利亚的抵押贷款压力将比其他地方上升得更快，但正是这种情况帮助澳大利亚央行防止经济“过热”和自身崩溃。
“与任何央行一样，澳大利亚央行希望确保价格稳定，他们将尽一切努力防止我们失去这一点。他们不希望面包和鸡蛋等消耗品第二天突然涨价7倍。如果发生这种情况，人们实际上会反抗。
“我们离那还远着呢。但这就是为什么我们不想接近它。因此，澳大利亚央行非常关注这一问题，他们的职责是在需要的时间内让这个问题成为澳大利亚公众关注的焦点，所以他们在较长一段时间内对自己的支出更加谨慎。”
通过这种方式，澳大利亚央行扮演了一个心理稳定的角色，而不仅仅是一个金融角色。
“你知道，‘好吧，澳大利亚央行在做这件事:所以，我不需要害怕’，”罗梅罗博士说。“因为作为金融公众的一员，如果你开始惊慌失措，你就更有可能做出糟糕的金融决策，这对更广泛的经济产生更多的多米诺骨牌效应。”
话虽如此，房主承受的财务压力是有限的。
她说:“房主和其他人可能会在某一时刻无法再忍受每月还款的提高。”“目前还不是这样。
“从长期来看，你可能会预期，利率会在4%或5%左右稳定下来。澳大利亚的杠杆率很高(这意味着它的债务权益比平均水平较高)，因此超过这个水平将难以维持。”
银行不希望看到抵押贷款违约
归根结底，贷方不希望房主拖欠贷款或进行收回。Romero博士说，对他们来说，这在时间、精力和资本上都是昂贵的。在他们陷入极度的财务困难之前，他们更愿意与借款人合作。
“有经济压力的房主会联系你的银行，银行会要求你提供一些财务困难的文件，然后他们会与你合作，要么提供还款计划，要么提供延期还款计划，要么进行再融资，要么只支付利息。”
记住，你是逃不掉的。你还在支付，利息还在积累，这可能会延长贷款期限。所有这些都意味着借贷者将减少在其他地方的消费，因此应该会导致经济“降温”。
如果生活成本不下降会怎样?
Romero博士说:“但是如果在这里的生活因为通货膨胀或更高的抵押贷款偿还而变得过于艰难和昂贵，你会看到澳大利亚作为“好地方”的声誉受到打击，减少想在这里生活的人的数量，并进一步给本已紧张的劳动力市场带来压力。”
例如，部分拥有海外遗产的澳大利亚人可能会认为，在澳大利亚生活太艰难、太昂贵，所以他们会搬到另一个国家。这时你可能会开始感到不舒服。
“澳大利亚的经济是由想来澳大利亚的人建立起来的，我们正以这种方式不断增长，”Romero博士解释说。“人们对住房和教育有需求，目前有人愿意来这里。
“因此，政府可以对澳大利亚央行(及其加息决定)说任何他们想说的话，这样他们就能再次获得投票。但澳大利亚央行别无选择:与每个家庭都买不起面包相比，一个家庭拖欠抵押贷款是他们的设想。”
这一切是否意味着房价将进一步下跌?
更高的抵押贷款还款可能会迫使房主接受低于他们对其房产、投资或其他方面预期的销售价格;在一段时间内推低房地产市场的整体价格，以及偶尔的“贱卖”。
“如果你看到一套邦迪(Bondi)四床公寓卖到50万美元，你会看到房价大幅下跌吗?”不。
“但我们可能会看到价格出现小幅下跌，降价5%至10%。即使你从200万美元的房子中扣除10%，也要少20万美元。这意味着，除非迫不得已，否则卖家不会愿意出售。”
罗梅罗博士Cortés指出，所有这些都意味着，你将看到一些非常高的抵押贷款支付和额外的生活成本压力，因为房主优先偿还他们的抵押贷款。
“还有一个事实是，(那些抱怨澳大利亚央行政策的)政客可能本身就拥有大量投资房产。”
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