当涉及到房地产时，遵守先卖后买的黄金法则并不总是符合你的最佳利益。
经过几个月的寻找，你在一个人烟稠密的郊区以极好的价格找到了你的梦想之家，你想在其他人之前买下它。但是，如果你还没有卖掉你现在的房子，你该怎么办呢?一种选择是过桥贷款。
正如它的名字所暗示的那样。它是买卖一处房产和购买另一处房产之间的桥梁。这类贷款的目的是支付第二套房产的购买价格，并给借款人出售现有房产的时间。
但在你在虚线上签字之前，这类贷款有很多方面需要考虑，比如利息成本和贷款条件。由于这些是短期贷款，利息成本往往较高——但并非总是如此。
我们列出了利率在6%以上的过桥贷款，但这些贷款都不是来自大银行。
抵押贷款经纪公司表示，一些银行现在对过桥贷款收取标准利率。
“过去，银行对过桥贷款收取更高的利率，但现在有些贷款机构收取标准的浮动利率。”“申请费用(通常在600澳元左右)是一样的，您不必担心快速偿还贷款的中断费用或解除费用。记住，如果你可能在不到三个月的时间内出售房产，大多数贷方通常不会批准过桥贷款。”
对于大多数过桥贷款，在贷款被收回之前，你有一个有限的时间来出售你的房产——通常是12个月，但有时更短。
对价格现实一点
当您在购买之前先卖掉，你就会确切地知道你能付得起多少钱买新房。当您在出售前购买时，准确了解您当前房屋的价值非常重要，这样您就可以为您的新房子设定一个切合实际的预算。
因为我们中的许多人倾向于夸大我们的财产的价值，你应该考虑投资估值师的估值。这通常比一个乐观的房地产经纪人的观点更现实。
您还需要了解您所销售区域的价格是在上涨（如果上涨则非常好）还是在下跌，（如在下跌）那就一点都不好了。
你不希望仅仅为了满足过桥贷款的条件而被迫以低于预期的价格出售你原来的房产。
如果想要过桥贷款，大多数人会向他们当前的抵押贷款机构求助。但如果你的贷方不提供这些，或者你对他们的提供不满意，你就得货比三家了。新的贷方可能会坚持接受现有的贷款，这意味着要偿还现有的贷方。如果这恰好是固定利率贷款，提前终止可能会导致您不得不支付中断费用。
最近，专业的金融科技贷款机构也进入了过桥贷款领域，它们感觉到了市场上在这方面的空白，特别是在短期过桥贷款和更快的审批时间方面。
例如，(前身为TechLend)的过桥贷款机构提供25万至400万澳元不等的贷款，贷款期限最长为6个月，贷款金额最高可达你房产价值的75%。它还提供在到期前不还款，24小时处理申请，但设立费为1.65%，利率为6.49%(6.67%的比较利率)，这不是最便宜的选择。
如果你货比三家，你很可能会得到比这更好的交易，特别是如果你在目前的房产中拥有50%或以上的股权，并且与贷款机构的合作记录无懈可击。
贷款如何运作
你在过桥贷款借下的总金额被称为“峰值债务”。它包括你现有住房的贷款余额，新房的购买价格和任何购买成本，如印花税、法律和贷款费用。
过桥贷款的最低还款额通常仅按利息计算，在某些情况下，该利息可能会在现有房屋出售之前资本化 – 即应计并添加到峰值债务中。
一旦你卖掉了你的第一套房产，出售所得的净收入——售价减去任何销售成本——就被用来减少峰值债务。剩下的债务成为“最终债务”，作为标准抵押贷款偿还。
有一个例子很好地解释了这一点。如果你现有的房产贷款余额为20万元，而购买新房所需的资金为50万元，那么你可能可以贷款最高达70万元，这是你的“最高债务”。
你现在有一笔70万澳元的短期债务，在你等待出售现有房产的这段时间里，你需要支付利息。如果你的贷方提供这一功能，你可能能够将峰值债务产生的利息资本化，这意味着你的债务将继续增加，直到你开始偿还债务，或出售你现有的财产完成。
按揭选择的例子假设你一直在支付利息，你的最高债务保持在70万澳元。你出售你的房产，净收入40万澳元用于偿还你的最高债务，最后剩下30万美元的债务。从这一点上来说，你就是一个定期还款的标准抵押贷款产品。
你为什么想要选择过桥贷款
考虑过桥贷款的两个主要原因是:
1. 利息资本化
如果你的偿债能力不足以支付两套物业的还款，一种带有利息资本化功能的过桥贷款可能是一个合适的解决方案，让你在等待出售现有房产期间获得一些财务上的喘息空间。
2. 100%的新房产贷款
过桥贷款可以让你借到新房产购买价格的100%，再加上相关成本。如果你购买的房产超出了你目前的借款能力，但一旦你卖掉了现有的房产，你就可以负担得起了，那么这一点尤其有用。
但是，当然，风险是巨大的，特别是如果你允许你的利益资本化。这意味着你将支付利息的利息。
你可以通过偿还一些贷款来缓解这种情况，所以找一个允许这样做的贷方。
另一个巨大的风险是，你无法达到所出售房产所需的价格。在最坏的情况下，你的贷方可能会介入，如果你不能在截止日期前偿还贷款，你可能会失去你的房子。在大多数情况下，如果你不出售现有的房子在过渡期间，你的贷款人将收取更高的利率。
许多还会要求你开始偿还峰值债务的本金和利息，以偿还这两笔贷款。这可能会造成财务压力。
谁有资格
1. 房屋净值
为了评估你能借到多少钱，贷方会看你现有房屋的净值。一般来说，你拥有的股本越多，你能借到的钱就越多。
2. 结束债务
许多贷款机构提供过渡性融资，条件是有最终债务。如果不是这样，比如在缩减规模的情况下，与您的过桥贷款相关的费用可能会更高。
3.最高终期债务
这不能高于你的新房产的价值。如果它超过了你新房产价值的80%，你可能要为贷方的抵押贷款保险(LMI)负责。
4. 销售合同
一些贷方要求您提供现有房产已售出的证据——例如，结算期较长的销售合同——作为批准的先决条件。
从公寓升级为独栋
假设一个例子，吉姆和南希住在城市的一套公寓里，抵押贷款余额为30万美元，他们打算卖掉这笔钱买套新房。
但在他们能够出售公寓之前，他们看到了一套价格合理、位置理想的房子。他们不想错过机会，所以他们申请了过桥贷款并获得批准，在此期间，这对夫妇现有的30万美元贷款变成了过桥贷款，有了最高的贷款期限的12个月。
对于新房，这对夫妇获得了60万澳元的住房贷款，这意味着他们总共有90万澳元的债务(最高债务)。在桥接期，这对夫妇只偿还利息。六个月后，他们以40万澳元的价格出售了公寓，并用30万澳元还清了房产的初始抵押贷款余额。这就剩下了10万澳元，他们决定把这10万澳元用于减少他们新房产的抵押贷款，降至50万美元。
但如果发生了另一种情况，12个月后公寓没有售出，该怎么办?银行介入，协助这对夫妇以27万澳元的最高价出售房产，但出售所得不足以偿还公寓住房贷款。
因此，3万澳元的缺口被添加到新的住房贷款中，有待批准。这使房屋贷款余额增加到63万澳元。
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