房屋净值释放贷款（即反向抵押贷款）可以帮助您在不承担额外债务的情况下获得您支付给房屋的部分资金。你可能出于多种原因想要获得你的房子的一些权益。对于退休的房主来说，这可能是一种无需搬出或出售房屋即可为更舒适的退休生活提供资金的方式。
什么是房屋净值释放贷款，它是如何运作的？
咨询公司 EY 的 2021 年报告显示，近 90% 的退休人员希望尽可能长时间地留在家中。然而，他们中的许多人没有资金这样做。因此，许多退休人员求助于反向抵押贷款或房屋净值释放贷款，以帮助他们获得资金，过上更舒适的退休生活。
反向抵押贷款也称为房屋净值释放贷款或终身抵押贷款。它是一种贷款，可以让你解锁你已经支付的抵押贷款的一部分钱，以及您财产的任何增值，以在财务上支持您的退休生活。要获得此类贷款，您需要年满 60 岁。您还必须完全拥有您的房屋，这意味着您不应该有任何剩余的抵押贷款。
您可以通过多种方式使用反向抵押获得资金。通常，您可以选择一次性获得资金或设置定期付款作为收入来源，以帮助支持您的退休生活。然而，与传统的房屋贷款不同，您需要定期还款，而住在您家中时，您无需偿还任何反向抵押贷款。
相反，未偿还的贷款余额，包括利息和费用，是在您搬出房屋或死亡后从房产的销售收益中支付的。但是，一些贷方会为您提供自愿偿还反向抵押贷款的选项，以保护您的部分房屋净值并将其用于其他目的。
使用股权释放抵押或反向抵押有哪些风险？
总体而言，股权释放抵押贷款或反向抵押贷款似乎是为您的退休提供资金的一个很好或简单的选择，特别是如果您发现自己现金拮据但资产丰富。但是，您应该注意反向抵押贷款的某些风险。
首先，即使您住在家里时不必偿还贷款，反向抵押贷款也不是免费的。仅仅因为您没有还款并不意味着您不会为您提取的资金收取利息。此外，反向抵押贷款利率通常高于您支付的传统住房贷款利率。由于您没有还款，因此利息将以更快的速度复利，从而更快地侵蚀您的资产。当这种情况发生时，您会发现您在将您的资产用于任何其他目的方面受到限制。您可能想为您孩子的一项住房贷款做担保，以帮助他们进入市场或翻新您的房屋以帮助您更轻松地安排生活，如果您的资产被复利侵蚀，这将变得困难。
在不还款的情况下，这种持续复利的另一个问题是转向负资产，在这种情况下，您所欠的财产比目前的价值还多。如果您在 2012 年 9 月之后购买了反向抵押贷款，这就不那么令人担忧了。2012 年，政府在《国家消费者信用保护法》中添加了“增强法案”，该法案规定提供反向抵押贷款的贷方也必须提供负资产保护.这意味着您最终欠贷方的金额不能超过您房屋的价值。
当贷方出售房产时，无论售价如何，他们都不能让您（或您的遗产）对任何债务负责。如果您的房屋售价超过欠贷方的金额，您（或您的遗产）有权获得额外资金。但是，如果您在 2012 年 9 月 18 日之前获得了房屋净值释放贷款，则值得向您的贷方咨询负资产保护。
如果您的房产售价不超过您欠贷方的反向抵押贷款，您或您的房产将不会从出售中获得任何金额。如果这笔交易发生在您去世后，您的继承人将错过任何未来的继承权。每当您的房产被出售时，大部分销售收入最终将用于偿还股权释放抵押贷款或反向抵押贷款。这只会给您留下一小部分价值，用于支付您在生命这个阶段可能需要的老年护理、医疗和任何其他生活方式要求。
使用反向抵押贷款也可能影响您获得养老金的能力。因此，在决定申请反向抵押贷款作为从您的房屋净值中获得更多收入的一种方式之前，寻求独立的法律和财务建议非常重要。法律要求您的贷方在最终确定贷款之前向您提供反向抵押贷款信息声明。您必须花时间仔细阅读本文档。如果您使用的是抵押贷款经纪人，您可以要求他们以更简单的方式为您分解信息，以便您更好地了解贷款条件。或者，您可以寻求独立的法律和财务建议，以确保它是您的正确选择。
房主还可以使用哪些其他房屋净值释放产品？
除了反向股权贷款外，澳大利亚的房主还可以使用另外两种股权释放产品。这些是房屋归还和股权释放协议，这些产品都不能归类为贷款。
通过房屋重置，您可以一次性出售房屋未来价值的一部分，同时继续住在那里。然后，房屋恢复计划提供商将拥有您的财产的一部分。当房产最终售出时，房屋恢复计划提供者会收到一笔款项，该款项等于他们在向您提供一次性付款时购买的份额百分比。
您可能更喜欢房屋改造，因为它不会产生债务，而且如果您要搬进养老院，也不需要卖掉自己的房子。但是，事实上您不再是您财产的唯一所有者。这也意味着您失去了根据返还合同出售的部分股权的任何未来价值增长。
另一种选择可能是股权释放协议，该协议允许您出售房屋价值的一部分以换取一次性或分期付款。您可以继续住在您的家中，您需要做的就是为您已售出的部分支付费用——有点像支付租金。但是，这笔款项会从您仍持有的房屋净值中扣除。这意味着当您支付这笔费用时，您家中的剩余资产会继续下降。对于大多数房主来说，这可能会使股权释放协议成为一个有风险的提议。
ASIC 还警告贷方不要为您提供收入流以换取您财产的资本增长。在许多情况下，此类协议将使您收到的还款额远低于对方的资本增值。您的合同也不太可能受到金融立法的保护，您也不会受到基本客户保护法的保护。
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