随着再融资热潮的兴起，澳洲银行的住房贷款之战升温

 

就在银行拼命争取住房贷款增长之际，澳大利亚联邦银行(Commonwealth Bank)最近对其抵押贷款客户的流程做了微妙的改变，这些客户正在抛弃这家贷款巨头，转向一家竞争对手。

 

 

如果CBA客户想要向另一家贷款人再融资，他们或他们的抵押贷款经纪人现在必须打电话给CBA，并与CBA的工作人员沟通，以解除贷款，而不是像以前那样下载相关表格即可。

这一流程变化意味着，该行员工将更早地与计划离开的客户进行谈判，通过提供更低的利率，可能让CBA更有机会留住客户。

在计划中，这并不是一个巨大的转变。包括麦格理银行(Macquarie Bank)、Suncorp等较小的银行也在做同样的事情，要求客户打最后一次电话或进行最后一次讨论，以解除贷款。

CBA的一名女发言人表示，这一变化旨在通过更快地让客户“更清楚”地了解情况来改善服务。她说:“根据我们的客户、贷款机构和经纪人的反馈，我们现在在再融资过程的早期就与客户进行沟通，以便我们可以帮助他们就房地产旅程的下一步最佳步骤做出明智的决定。”

即便如此，这也可能被视为CBA寻求更有力地捍卫其5,560亿美元抵押贷款投资组合的一个迹象，目前全行业都在争夺更换银行的客户。

 

 

2万亿美元的抵押贷款市场是澳大利亚银行贷款的最大来源，但预计会大幅放缓。在截至今年6月的一年里，未偿还的住房信贷增长了近8%，但CBA预计2023年将增长3.5%，而Barrenjoey分析师乔恩•莫特(Jon Mott)表示，增幅可能为2%。

这种放缓将促使银行更多地专注于从竞争对手那里吸引客户，并留住现有的借款人。Jarden分析师卡洛斯•卡乔(Carlos Cacho)表示:“如果这块蛋糕增长不那么快，银行将寻求更激烈的竞争，以扩大自己在这块蛋糕中的份额。”

与此同时，疫情期间推出的一波超低价定息贷款将于明年年底到期。当这些借款人面对急剧上升的利率时，他们将有充分的动机货比三家，以获得更好的交易。

最新的ABS数据显示，外部再融资在6月份达到创纪录的181亿美元，银行家们预计再融资热潮还将持续下去。

在再融资激增的预期下，银行正在策划如何最好地留住现有客户，同时也试图通过提供折扣利率、快速审批或数千美元的现金返还，从竞争对手那里吸引客户。

 

 

Bendigo和阿德莱德银行(Adelaide Bank)零售银行业务总经理丹尼斯•蒂尔(Dennis Teale)表示，该公司的研究发现，约有20%拥有固定利率贷款的客户会向另一家机构再融资。

“所有人都在关注的这个行业，是利用本轮周期底部较低的固定利率获利的大批客户。这是每个参与这个市场的人的机会和风险，”他表示。

为了管理风险，银行有一个程序，在固定利率贷款即将到期时，给客户打电话和写信，并在他们的固定期限到期时提供利率折扣。

数字抵押贷款经纪商Finspo的首席执行官安格斯•吉尔菲兰(Angus Gilfillan)表示，人们越来越意识到货比三可以节省资金，这也推动了再融资的增加。“我认为澳大利亚人的受教育程度比以往任何时候都高，”他说。

Gilfillan还预测，银行将积极瞄准再融资商，并试图找出哪些客户有可能离开，但他对任何可能加大客户离开银行难度的措施都持批评态度。他表示:“尽管贷款机构已经做出了种种努力，让人们更容易、更快地转换到这些银行，但令人失望的是，一些措施的出台，使转换到这些银行变得更加困难。”

 

 

除了更多地在价格上竞争外，银行还利用技术来减少客户的“流失”。

科技公司Elula为银行提供了一项服务，利用数据提前三个月预测哪些客户会离开，并让银行与这些客户进行“对话”。

该公司联合创始人乔希•希普曼(Josh Shipman)表示，在这些对话中，只有30%至40%是关于价格的，其余的都是其他话题，如债务整合、投诉或金融产品。他表示:“60%的对话不一定是关于利润率的。”

西太平洋银行首席执行官彼得•金(Peter King)也表示，该行正关注可能出现的一波再融资潮，这是该行提出数字抵押贷款计划的原因之一，该计划可能在短短10分钟内就能获得批准。该行还表示，它正在写信给取消固定利率的客户，为他们提供“有竞争力”的利率。

考虑到澳洲家庭在抵押贷款支付上的巨额支出，监管机构一直热衷于提高住房贷款定价的透明度，而在此之后，再融资潮——以及大幅折扣的可能性——便出现了。

在批评者所称的“忠诚税”中，银行向新借款人收取的利率通常低于长期客户:澳大利亚竞争与消费者委员会(Australian Competition and Consumer Commission) 2020年的房屋贷款调查强调了通过货比三家节省数千美元的潜力。

 

 

ACCC建议要求银行向客户提供3年以上的贷款“提示”，看看他们是否可以通过转换贷款来省钱;一份标准化的按揭解除表格;以及银行处理放行请求的最长时限。前联合政府没有正式回应调查。银行对其中一些建议持保留态度，但辩称数据共享正在增强抵押贷款竞争。

银行家们一直表示，用比现有客户支付的利率更低的利率来吸引新客户并没有错，这是资本主义竞争的必然产物。

不过，投资者们正在密切关注争夺客户的竞争将如何进行。他们担心，银行大幅折价可能会抑制预期中的利润率反弹，而利润率通常会在利率上升时扩大。

银行家们已经明确表示，他们预计抵押贷款的竞争将继续激烈，因为银行向消费者抛出大量现金，试图吸引他们转换贷款。

 

 

澳新银行(ANZ)首席执行官谢恩•艾略特(Shayne Elliott)今年7月在3AW电台表示，3000至4000美元的现金返还交易在市场上很常见，而CBA首席执行官马特•科明(Matt Comyn)在该行的全年业绩报告中指出，有一家银行提供6000美元的现金返还。虽然Comyn没有透露贷款机构的名称，但澳大利亚国民银行（NAB）的花旗集团已经达成了一项6000美元的现金返还协议。

科明表示，“定价和返现激励措施都出现了显著升级”，但他也认为，现在不惜一切代价追求增长是一个冒险的时刻。最近一批以极低利率获得新贷款的借款人，也被视为最容易受到加息的影响。科明认为，在这种环境下，银行乐于牺牲一些增长。

“我们准备在定价和风险方面保持自律，如果这意味着我们在一段时间内增长低于市场水平，那就顺其自然吧，” Comyn称。

 

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