由于最近一两年贷款政策收紧和悉尼房产市场不稳定的影响，很多买家遇到了成交难的问题。中国大陆 的外汇管制政策，更是使得这一现象雪上加霜。当澳洲买房成交遇到困难的时候，很多买家的误解是，只要选择 放弃已经支付的定金(通常为合同价格的 10%)，就结束了，认为这样做是及时止损。其实，这样的选择 有可能是埋下了一个定时炸弹。
澳洲买家违约时，卖方的权利?
在澳洲购置物业，签署购买合同是很必要且重要的环节。合同一旦交换后，就对买卖双方具有法律约束 力，并且双方必须严格履行各自在合同下的义务。既然是购买，那么作为买家，首要责任显而易见就是 准备好资金。
如果买家因资金不足无法成交，卖方有两个非常重要的权利 (可以同时行使):
- 收取利息(通常以未支付购房款为基数，按照年利率 8%-12%计算，从合同规定下的成交日直至 实际成交日)
- 以最后通牒的形式，要求买家必须在指定时间内支付购房尾款 (通常最长为通知日起 14 天内)
若买家未能在指定时间内支付购房尾款，卖方有权立即终止合同并向买家追诉其因此蒙受的损失。
下面的案例简单说明法院在计算卖方损失时，会考虑的重要因素。
若物业在合同终止后的 12 个月内，重新出售
新南威尔士州律师协会制定的物业买卖合同标准条款第 9 条明确规定，卖方有权向买家追溯:
- 重新出售的合同价格低于原本合同价格的部分
- 其他卖方因为买家违约而造成的损失
经典案例分析 – Galafassi v Kelly [2014] NSWCA 190
细节
在此案中，原本合同价格为 $6,350,000.00。买家无法在成交日准备好资金，卖方终止合同。在合同终 止后，卖方以 $5,500,000.00 的合同价格，将物业重新出售给第三方。新南威尔士州上诉庭 (NSW Court of Appeal) 判决买家支付卖方总金额高达 92 万多澳币的赔偿以及卖方的律师费。赔偿金中包含 了两次出售的异价部分和土地税 (land tax) 等。
注意事项
买家多次，在没有遵循律师意见的情况下，同卖方联系并表示其没有资金完成交易，试图得到卖方的同 情。在后来的诉讼中，所有相关的内容都成为了对买家不利的证据，用以证明买家在表达其拒绝或者无 法履行其合同下的责任 (repudiation)，属于严重的违约行为。
物业未在合同终止后的 12 个月内，重新出售
经典案例分析 – Ng v Filmlock Pty Ltd [2014] NSWCA 389
细节
由于买家违约，卖方终止了合同。在大约合同终止后的第 13 个月左右，卖方以 $3,100,000.00 的价格 重新出售了该物业。原本合同价格为 $7,210,000，其中差价超过 400 万澳币。新南威尔士州上诉庭 (NSW Court of Appeal) 判决:根据案例法在此情况下，通常在计算卖方损失时，最主要的因素为原 合同价高于在卖方终止合同时物业市场价格(而不是重新出售的合同价格)的部分。在本案中的焦点和难 点在于如何提供证据来证明卖方终止合同时，该物业的市场价格。
注意事项
为避免在庭审阶段无法证明合同终止时市场价格所导致的麻烦，卖方最好在合同终止时取得一份估价报 告 (valuation report)。此评估报告尤为重要，如果卖方不会或者不确定是否会在合同终止后的 12 个月 内再次出售物业。
建议
在签署物业购买合同之前，请务必咨询专业的财务顾问并确认有充足的资金完成交易，无论是以贷款的 形式还是使用个人的存款。若在成交前面临资金困难问题，强烈建议买家寻求财务顾问的帮助，尽量促 使交易的完成，避免违约带来的不必要的损失。
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