澳大利亚房地产市场正在发生变化。每个人都知道，随着利率的上升，房价正在下跌，但市场的构成也在发生着巨大的变化。如果你拥有或想拥有房产，了解各个部分是如何组成整体的是很重要的。
对房地产市场的细致分析可以让我们了解它是如何运作的，让我们看看2022年最后一个季度——春季销售季——以及2023年利率预计最终触顶的时候——将会发生什么。
让我们从价格开始。它们一直在下降，但并不是所有地方都一样。悉尼房价首先下跌，然后是墨尔本，这与2017年房价调整的模式相呼应，当时这些市场先跌后回升。
在两大首都，房价最先下跌的是最昂贵的郊区。在这些郊区，转手的主要是已建成的住宅。与此同时，由于投入成本上升和建筑商没有闲置产能，新建住宅价格正在上涨。
那么，为什么墨尔本和悉尼先倒下呢?答案是这两个首都城市的贷款更多。
随着利率上升，大额贷款的还本付息成本也会上升。这很重要，因为在澳大利亚，平均贷款规模的差距高于州与州之间的收入差距。新南威尔士州的人们因抵押贷款而更加紧张，因此利率上升的打击更大。
显然，利率的上升正在影响贷款的胃口。什么类型的贷款受到的冲击最大?
投资者和自住者有时会有截然不同的情绪。例如，在2021年，随着自住业主的减少，投资者的市场份额在增加。但在2022年，随着利率上升的速度比预期快得多，投资者和自住者的新增贷款都在减少和/或减少。然而，自住者贷款在2020年出现了前所未有的巨大增长之后出现了下降，所以即使在几个月的收缩之后，仍然有一些买家。
在经历了一场非常严重的大流行后，许多人搬进了他们的第一套自己的房子，首次购房者也加入了撤离的行列。向首次购房者发放的贷款已迅速回落至疫情前的水平。
那么，房地产市场下一步会怎样呢?如果根据澳大利亚大银行的预测，股市仍有下跌的可能。他们对房价的预测集中在15-20%的跌幅上，他们预计这一趋势将在6-18个月后显现出来。
预测可能是错误的。大众的智慧也能发挥作用，但通过市场预期，这是对利率走势的最佳猜测。但无论如何，市场预计官方利率将在2023年达到3.5%左右的峰值，然后企稳或略微放松。这将是官方利率在目前2.4%的基础上的又一次大幅提升。但当然，官方利率和人们支付的抵押贷款利率可能非常不同。
有一群澳大利亚人基本上不受加息的影响。他们是在2021年获得固定利率贷款的银行。当澳大利亚央行加息时，他们没有任何感觉。还有一些人是最近才获得固定利率贷款的。其中一些银行已经锁定了新的更高利率。还有一种是新的浮动利率贷款的人:他们支付的利率比固定利率贷款的人高，但比最不幸运的一组人——有较早贷款的人——要低。未偿还贷款的平均利率仍高于新增贷款的平均利率。这就是为什么你应该总是考虑再融资:银行从惯性中获利。
澳洲联储加息是为了抑制通货膨胀。这种机制是间接的:通过将家庭支出转移到抵押贷款偿还上，以及通过房价下跌减少家庭财富，央行希望减少家庭在商品和服务上的支出。降价是为了平衡供需，这样企业就不会觉得有必要提价。(货币政策还可以通过其他方式发挥作用:影响家庭储蓄、汇率和企业支出，但这些现在不那么重要了)。
在上述两个主要影响中，房价已经开始下跌。但家庭支出转向偿还抵押贷款的速度较慢。即使是对浮动利率的家庭来说，也存在滞后性。联邦银行的分析显示，官方加息需要两到三个月的时间，才会影响到一个家庭的抵押贷款偿还。
在正常情况下，这些相对较小的延迟并不重要。但是，当澳洲联储在91天的时间里加息整整两个百分点(从6月8日的0.35%升到9月7日的2.35%)，这意味着他们在水还没来得及浇灭火焰之前，就把更多的水管对准了经济。澳大利亚央行表示，它的行动将以传入的数据为指导，但数据的姗姗来迟，该行在其行动的全面影响尚未可知之前就大胆采取了行动。
这就是澳洲央行行长在描述一条“笼罩在不确定性中的道路”时所说的。他们可能做得还不够。他们可能做得太多了。
此刻，观察家庭支出的演变会让人肾上腺素飙升。澳新银行(ANZ Bank)每天都在产生一系列支出，但尚未显示出支出出现下滑。但消费者信心正处于严重衰退的水平。如果消费支出崩溃，澳大利亚央行可能会更快地停止加息。如果没有，澳大利亚央行可能不得不进一步提高利率，这将对房价产生影响。
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