在财政年度结束时，许多澳大利亚人首先会考虑养老金的回报，因为基金会公布他们的年度业绩结果并向会员发送报表。
随着2022财年的报表进入邮件，会员们可能已经注意到，他们的回报受到了动荡的投资市场的影响。
通胀和利率上升、乌克兰战争和持续的供应链中断都导致今年上半年全球市场大幅下跌。在当地，我们看到澳大利亚股市在此期间损失了约 10% 的价值。
有趣的是，在2022年超级报告季中还出现了不同基金之间的收益差距比往常更大的情况。
这种差距是由几个因素造成的，主要是由基金之间不同的投资策略以及它们对不同资产类别的敞口所决定的。然而，造成收益差距的主要因素是基金对未上市资产的投资有多重要，以及它们如何以及何时对这些资产进行估值。
什么是非上市资产？
非上市资产是指不通过公开交易所或市场进行交易的投资，如澳大利亚证券交易所(ASX)。
最常见的非上市资产类型是非上市财产、非上市基础设施（如公路、铁路、港口和公用事业）、私募股权和私人信贷——其中涉及对私营企业的投资或贷款。
非上市资产的投资者可以直接拥有资产，也可以通过非上市信托与他人一起投资。
非上市信托的规模从小型房地产财团（可能投资于小型社区购物中心等单一房地产）到价值数十亿美元的非上市房地产信托（拥有主要的 CBD 写字楼、大型购物中心或酒店）不等；以及拥有主要机场的大型未上市基础设施信托。
什么不是非上市资产？
股票投资被归类为上市投资。这包括在澳大利亚证券交易所和其他证券交易所上市公司的股票等资产。
澳大利亚是开发房地产上市市场的先驱，该市场通过被称为澳大利亚房地产投资信托(AREITs)的投资工具，提供了对大型房地产多样化投资组合的投资能力。 AREIT 在 澳大利亚证券交易所上市，投资者可以像买卖其他股票一样买卖这些信托的股票。澳大利亚还有一个发达和成熟的股票上市市场，投资于收费公路和管道等基础设施。
房地产信托投资 (REIT) 也可在国际股票市场上购买，包含一系列基础设施资产的上市基础设施信托也是如此。这些投资中的股票也可以像其他类型的股票一样交易。
债券、现金、定期存款、交易所交易基金(etf)以及投资于这类资产或上市投资的管理基金和信托也不归为非上市资产。
资产如何估值？
拥有未上市资产的信托基金和养老基金被要求定期计算这些资产的价值。标准做法是，对非上市资产按年度滚动进行独立估值。例如，如果一只基金拥有多个非上市资产，它可能每个季度完成对其中25%的资产的估值。值得注意的是，整个行业的估值并不一致，而且可能是不透明和主观的。
在上市市场上，资产每天都在估值，投资者根据对该资产未来将产生多少利润的评估，决定他们愿意为拥有该资产的公司股票或信托基金支付多少钱。
这种时间上的差异意味着，经济、竞争和市场状况的变化反映在上市资产价格上的速度要比非上市资产快得多，而上市资产价值的变化也要比非上市资产快得多。
例如，一些基金在报告截至6月30日的12个月收益时，使用了3月份季度对其未上市资产的估值。这些估值可能没有考虑到本财年最后几个月私人股本市场的大幅波动。
潜在的偏见
非上市资产与上市市场资产的估值方式还有其他不同之处。
上市资产的估值是基于投资者准备在有组织、公开和透明的交易所中买卖的利润最大化。在非上市市场，在资产出售之前，其账面价格是基于资产所有者指定的第三方的估值。
媒体最近报道的批评指出，如果资产所有者过于慷慨地判断自己的投资价值，这种方法可能会导致偏颇的结果。两家养老基金最近披露了对该国最成功的私营科技公司Canva的不同估值方法。
即使对资产进行独立估值，其价值也往往高于同一资产在上市市场的预期价值。这是因为非上市资产的估值部分基于可比销售额，而可比销售额可能是在市场条件不同时完成的。
非上市资产的估值还会考虑资产在估值完成时的量度。例如，如果一个购物中心在估值时的空置率为5%，估值可能会将这一数字纳入其中，即使零售前景预计将恶化，更多租户预计将在未来几个月撤出该购物中心。
上市市场更具前瞻性。在上面的例子中，投资者在决定支付多少钱购买零售物业的AREIT股票时，更可能会考虑零售市场的前景。
| 非上市资产 | 上市资产 | |
| 如何估值 | – 定期评估价值——通常是每季度一次，但随着市场条件的变化，可能无法反映实时估值。
– 资产所有者可以自己完成估价或委派外部估价师为他们完成这项工作。 – 估值部分基于可比销售额，这可能在市场条件不同时完成。 – 估值采用时间点指标，可能不考虑资产的前景。 – 估值受短期市场起伏的影响较小。 |
-每天根据投资者准备支付的价格对资产进行估值。
-上市市场具有前瞻性，投资者在决定是否投资时，会考虑预期的未来回报。 -估值更容易受到短期市场涨跌的影响。 |
| 流动性 | 有限流动
-通常对投资者何时、如何增加投资和获取投资资金有限制。 -一些未上市信托是开放式的，允许在其生命周期内增加新的投资，而另一些是封闭式的，在达到一定规模目标后不能接受新的资金。 -许多银行设置了赎回窗口，这意味着投资者只能在特定的时间提取资金，通常是一个季度一次。每次赎回的规模也可能是有限的，受托人通常有决定权一起停止赎回。
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高度流动
投资者几乎可以在市场开放的任何时候快速提取他们的投资。 |
展望未来
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