由于一系列问题威胁到澳大利亚房地产市场的崩盘，分析师们对这片土地的看法越来越悲观。
抵押贷款利率上升、通胀飙升以及借贷能力受限的消费者需求下降可能标志着经济大幅调整，一些银行预计经济将收缩20%。
澳大利亚房地产泡沫何时会破裂，价格会跌到什么程度?
什么是房市崩盘?
当整个市场的房价被高估时，就会发生崩盘，导致大幅回调，导致房价下跌。
房地产崩盘的发展方式有很多种。它可能是由需求下降导致的，在一段强劲的经济增长之后更有可能出现这种情况。
央行为了应对通货膨胀等其他经济问题而突然提高利率，也会影响市场，增加数百万人的抵押贷款成本，降低可支配收入和消费能力。
房地产崩盘影响到经济各个领域的参与者。将资金投入房地产和房地产投资信托基金(REITs)的投资者面临着投资组合的贬值。
对于普通房主来说，房地产崩盘可能会让他们陷入负资产，这意味着他们的房屋价值低于他们当初购买时的价值。
房地产崩盘的一个例子是2007年，当时美国房价下跌了15%以上。在“诱惑性”利率到期后，当还款利率上升时，一波次优贷款机构对他们的抵押贷款违约。这些资金流入了金融体系，引发了一场全球金融危机。
过度建设导致住房供应严重过剩，而失业率急剧上升和可支配收入下降损害了需求，进一步加剧了这种情况。价格花了数年时间才恢复到危机前的水平。
萧条往往以周期性的方式出现。有一种理论认为，房地产周期会持续18年，当价格上涨快于工资上涨时，就会出现泡萧条。根据国际货币基金组织(IMF)的说法，这些萧条可能会持续很长时间，没有确定的衰退结束范围。
未来一年，澳大利亚的房地产崩盘可能取决于这些因素，投资者需要判断该国目前在房地产周期中的位置。
显示放缓迹象的关键指标
根据 FRED 的数据，澳大利亚的住宅地产表现往往每季度都出现剧烈波动。
澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)的最新数据显示，3月份市场仍处于上升轨道，每个首府城市的房价中值都在上涨，布里斯班和堪培拉的房价上涨了近30%。
但经济逆风现在已经开始影响到政策，这可能对住房需求产生直接影响。
与美国和英国一样，澳大利亚也在与恶性通胀作斗争。6月份上升至6.1%。作为回应，澳大利亚储备银行(RBA)已经开始了加息计划，包括在最近三次货币政策会议上连续加息50个基点，将银行的基本利率提高到六年高点1.85%。
抵押贷款利率已经开始缓慢上升。澳大利亚央行的可变住房抵押贷款利率在4月到6月之间从2.86%上升到3.5%。Trading Economics的数据显示，固定抵押贷款利率现在已经超过了6%。
此外，澳大利亚政府表示，与疫情前相比，住房贷款承诺和不良贷款仍然较高，这表明金融不安全性仍然很高。
房地产股票
对澳大利亚房地产股票的分析可能会成为判断澳大利亚房地产市场崩溃是否现实的晴雨表。
澳大利亚绝大多数房地产股票今年都面临着严重的下跌，这反映了市场中的一些悲观情绪。
截至8月23日，澳大利亚市值最大的房地产公司古德曼集团(GCG)的市值已接近380亿澳元，今年已缩水四分之一。即便8月份利润增幅超过预期的15%，也未能提振该股，这表明投资者更关心的是市场的未来，而不是近期的表现。
截至8月23日，其他主要房地产股，如Scentre Group (SCG)、Dexus (DXS)和Stockland Corporation (SGP)今年分别下跌了14.5%、20.3%和16.8%。虽然这些股票都更关注商业地产，但这也反映出房地产市场的低迷环境。
与此同时，市值超过8600万澳元的住宅开发商塔玛伍德有限公司(Tamawood Ltd.，简称:塔玛伍德)今年迄今股价下跌超过26%，而开发商西蒙兹集团(SIO)今年市值缩水约一半，至2800万澳元。
房地产市场前景
经纪人的最新分析表明，澳大利亚可能正处于大规模过度调整和房地产市场危机的边缘。
澳大利亚国民银行(National Australia Bank, NAB) 6月份发布的分析报告显示，该行预计澳大利亚首都城市的房价平均降幅为3.7%，到2023年将升至平均降幅14%。
该行首席经济学家艾伦•奥斯特(Alan Oster)强调，利率上升是阻碍买家购房的关键因素，损害了需求。
奥斯特说:“经济和劳动力市场预计在近期内将保持健康，尽管我们预计利率将比以前更快地上升，到今年年底达到2.1%，2023年还会更高。”
“我们在很大程度上认为，价格的调整来自借贷能力的下降，这将约束更多有更大负担能力问题的大型资本，但预计下降不会是无序的，目前没有根本的供应过剩。”
Oster表示，供应链问题和工人供应不足意味着建筑业可能受到打击，而这通常会支撑价格。
澳新银行(ANZ Bank)在上周发布的一份报告中更为悲观，预计明年平均房价可能下跌20%，澳大利亚房地产市场将崩盘。
研究称：“推动价格走低的最大因素是借贷能力下降，而不是强制销售的增加。”
“拖欠率来自非常低的基数，家庭已经建立了大量的流动性缓冲，预计负资产中贷款份额的上升幅度不大。”
由该银行高级经济学家 Felicity Emmett 和 Adelaide Timbrell 领导的调查结果表示，还有其他因素在起作用，例如租赁市场紧张、移民人数增加和失业率低，这意味着价格不会进一步下跌。
该研究还指出，越来越多的家庭收入将用于偿还住房债务，进一步损害支出以及住房需求。
报告称:“我们预计，家庭收入中用于抵押贷款利息支付的平均份额将在峰值时升至近11%，远高于疫情前的9%左右，但远低于2008年13.5%的峰值。”
“偿还总额也将大幅上升，一旦固定利率到期，超过一半的固定利率贷款还款将增加40%以上，而当现金利率达到峰值时，约28%的可变利率贷款还款将增加40%或更多。”
澳大利亚房地产市场崩盘:底线
虽然全球各地都存在一些对房价的悲观情绪，但分析人士似乎认为，澳大利亚的悲观情绪被放大了。
目前对房价中值下跌20%的预测可能表明澳大利亚存在房地产泡沫。随着利率上升，贷款变得更加棘手，负资产水平可能上升，这个泡沫可能会破裂。
澳大利亚房地产股和用于建造房屋的大宗商品的投资者可能希望重新评估他们的投资组合，以防范澳大利亚可能出现的房地产崩盘。
请记住，分析师对澳大利亚房地产市场泡沫的预测也有可能是错误的。它们不应该被用来代替你自己的判断。在交易或投资之前，一定要进行自己的尽职调查。永远不要交易你输不起的钱。
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