为什么澳大利亚银行在连续加息的情况下仍大幅削减固定利率住房贷款

 

银行利率在上周下降了。澳洲四大银行将官方现金利率大幅上调两倍，并将上调幅度全部传递到浮动利率上，在急于传递坏消息的同时，大多数新闻媒体忽略了一个事实，即一些关键贷款利率实际上被大幅下调。

 

 

联邦银行(Commonwealth Bank)、西太平洋银行(Westpac)、麦格理(Macquarie)和Suncorp等银行下调了固定利率，尤其是4年期的固定利率，在某些情况下下调幅度很大。

这些决定是对几周前我们的主要贷款机构对固定利率野蛮上调的突然逆转。

CBA和西太平洋银行都将其4年期贷款比例削减至4.99%。CBA的这一比例较之前水平下降了约1.6个百分点，因此目前远低于5.8%的浮动利率。

随着经济衰退的可能性继续加大，几周前大多数专家还在预测的利率轨道正在被匆忙打破，明年降息的前景正在上升。

在从去年年初开始向各国央行施压，要求它们开始一连串大幅加息之后，全球货币市场突然缓和下来。

然而，包括澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)在内的各国央行再次对此漠不关心。他们已经搁置了几十年来不惜一切代价避免经济衰退的决心，而是固执地专注于抑制通货膨胀。

但能维持多久呢?

 

 

提高利率，直到你不得不降低利率

 

澳大利亚央行及其同行很晚才参加抗击通胀的派对。

在过去的几个月里，他们以几十年来最快的速度推动加息，而此前几年，他们一直故意鼓励几乎所有人轻率地负债。

这是一种完全违背央行理念的策略:展望未来，提前采取行动，公布每一步行动，采取稳健而审慎的行动，以保持经济的平稳发展。

现在，当他们从一个极端跳到另一个极端，拼命踩刹车时，他们很可能在衰退面前犯同样的错误。

它已经产生了影响。油价暴跌至六个月来的最低水平——在此之前，弗拉基米尔·普京(Vladimir Putin)对乌克兰发动了一场不幸的战争。

随着经济衰退的气息日益浓厚，全球货币市场正在解除加息押注。

上周五，英国央行(Bank of England)刚刚进行了27年来最大幅度的加息，就发出了一声重磅炸弹。

报告称，英国很可能在今年晚些时候陷入衰退，并在明年大部分时间保持这种状态。由于俄罗斯入侵乌克兰，英国央行(Bank of England)的能源账单不断飙升，该行预计通胀率将突破13%。

英国央行行长安德鲁•贝利(Andrew Bailey)总结了他和其他发达国家货币当局所面临的困境，他们让本已在成本飙升(主要由外部力量推动)的影响下步履维艰的家庭承受了更多痛苦。

“我知道他们会觉得，‘好吧，为什么你们今天提高利率，从消费的角度来看，这不会让情况变得更糟吗?

“对于这个问题，我的回答恐怕是，不会，因为我担心另一种选择是更糟糕的持续通胀。”

所以，这就是最新的战术。突然加息，直到全球经济陷入衰退，然后试图通过降息来缓解痛苦。

 

 

住房市场价格加速下滑

 

到处都是红色的警告信号。

悉尼和墨尔本这两个首都城市的房地产市场在大流行后引领了房地产热潮的异常飙升，现在正在下降，而且下降的速度正在加快。7月份，悉尼房价下跌2.2%，墨尔本下跌1.5%。

繁荣时期远高于80%的拍卖出清率已大幅下降，悉尼和墨尔本的拍卖出清率分别仅为52%和54%。

这并不奇怪。在2020年5月至今年1月期间，住房信贷的惊人增长超过了100%——仅在那个月就有超过330亿美元的新住房贷款延期——但现在突然出现了逆转，尤其是对自住业主。

6月份该指数下降了4.4%，尽管仍处于历史高位，但市场情绪显然已经发生了转变。

对不转移房产的前景感到担忧的卖家正在撤退。上周末，澳大利亚全国上市数量较去年同期下降8.4%，其中悉尼首当其冲，下降了15%。

银行对新环境的反应是大幅减少对新借款人(尤其是首次购房者)的贷款，这种现象将导致更低的价格和拍卖清仓。

自上世纪70年代以来有记录以来的第二大放贷狂潮所遗留下来的债务，正在如火如荼地上演。

投资银行Barrenjoey的分析师乔纳森·莫特说，如果澳大利亚央行继续以最近几个月的速度提高利率，大量新的澳大利亚房主可能最终会受到伤害。

在上周发布的一份令人担忧的报告中，他对澳大利亚央行将继续加息至3%、甚至可能在今年之后加息的预测背后的逻辑提出了质疑。他认为，一旦这种情况发生，许多家庭——尤其是首次购房者——将难以偿还贷款。

他说:“几十年来，我们可能首次看到一波充分就业的借款人陷入违约，因为他们根本无法维持生计。”

 

 

当地利率可能正在接近峰值

 

澳大利亚对利率变动特别敏感，原因有二。

首先，我们的家庭是世界上负债比收入最多的家庭之一。大部分债务与房地产有关，这导致了第二个大问题。

我们的住房贷款绝大多数是浮动利率贷款。即使我们的固定利率期限也相对较短。相比之下，在美国的许多地方，住房贷款在整个贷款期限内都是固定利率。

这让澳大利亚央行获得了更多的回报。官方现金汇率的改变比许多其他国家的影响更大，因为它会流向相对较多的家庭，进而改变他们的消费模式。

然而，另一种解释是，考虑到敏感性，澳大利亚央行在加息时需要格外谨慎和更加明智。

几个月来，澳大利亚央行一直辩称，澳大利亚家庭积累的储蓄和缓冲将提供充足的保护，免受利率快速上升的影响。

这并不完全正确，因为疼痛的分布并不均匀。年龄更大、更稳定的家庭可能已经建立了相当大的缓冲。但大多数在最近的繁荣时期买入股票的人根本不可能有任何缓冲。

这笔交易事关重大:实际上约有2500亿美元。这是在市场高峰时期为住房融资而进行的大规模贷款狂潮中，贷款额的多少——其中大部分是首次购房者。

随着可变利率现在远高于四年固定利率，大势已去。最近一连串的两次加息似乎即将结束，明年降息可能成为现实。

 

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