“Refinancing” 通常是指终止和现在 Home loan 所在银行的房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行去，在转移的过程中通常会对房屋重新评估，降低贷款的 LVR（Loan to Value Ratio 贷款占房屋价值的比例）或保持不变。“Refinancing” 也可以不换银行，要求原有银行把贷款重做，达到一些目的，通常我们称作 Internal Refinance（房贷产品或结构发生变化）或是 Top up。如果是更换银行，就会发生一些额外的费用，比如说 Discharge Fee、Early Repayment fees/Deferred Establishment Fees（提前还款罚金）等，另外政府房契和贷款的 Discharge 和 Registration，加上新的银行贷款申请时的费用（如果有）。关于 Re-Finance （贷款重组/转贷）的一些知识，什么是 Refinance，是什么时候需要做 Refinance，为什么要做 Refinance？
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什么是贷款重组 Refinance？关于转贷的一些知识
1.为什么要 Refinance？
1、新的银行可以提供更优惠的利率，长期因此节省的资金大于转贷的时候发生的费用。
2、考虑购买投资房，而原有银行的审批条件较严格，Refinance 到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度。
3、把房屋价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估，如果需要的话，可以要求银行提高贷款的额度，就可以拿出一部分现金出来做其他用途（也可以作为 Equity 留在 Loan A/C 里面，以备以后随时使用），通常存放于 offset 对冲帐户，让资金更加灵活。
再融资你就可以把你的房子的权益（Equity）变成现金储备在你的offset account 里面，把不动产变成动产。在最需要的时候，你就可以来用它，大大增强你的抗风险能力。
4、把其他贷款（个人贷款/信用卡债务/车贷等）打包到房屋贷款中去，降低偿还利息，所谓的 Debt Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子，这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。
5、或是简单的考虑更换银行，寻求更好地服务和贷款管理
举例说明：
第一年： 购得物业价值 $100K 贷款 $90K 自己支付 $10K +其他政府费用。你选择了IO(Interest Only) Loan，并且只是支付最低还款额。这时候 LVR=90%
第三年：你的贷款额度仍然是 $90K（因为你没有多还本金），但是现在的房屋价值增加到了$125K，这时候 LVR=72%
第五年：你的贷款额度降到了 $80K（因为你有开始还一些本金），现在的房屋价值增加到了 $150K，这时候 LVR=53% 这时候，你可能决定：
a.买辆新车
b.买投资房
c. 结婚
你需要额外 $50K 的借款。不管你是更换银行，还是使用原有银行 Refinance，你多借 $50K 之后，新的贷款额度增加到了 $130K，房屋评估价值 $150K，LVR=87%。
在 Refinance 的时候，经常也会使用 Slip Loan Accounts，比如把因房屋增值可以多借出来的额度，新立一个账户，方便管理。
如果转移到另一个银行，您可以也可以同样考虑分立两个贷款帐户来管理自己的贷款。
2.转贷 Refinance 的操作是怎样？需要什么材料准备？
通常 Refinance 和一个 New Purchase 所需要的材料和程序类似，一些简单的不同有包括不需要客户的律师介入，银行之间律师会协商做好 settlement，因为时间上不需要特定的要求（新购房产需要 42 天 Settle）因此 Refinance 通常在银行处理中排在 New purchase 后的 priority。
要做好充分的时间准备，通常在 4 周左右的时间，一周估价+申请，第二周处理贷款文件（包括提前要将 Discharge 表格递交给之前的银行），第三周时间等待贷款文件 certification，新银行和之前银行沟通 Discharge 并安排 settle，第四周 Settle。
由于有些时候 Discharge 处理会耽误时间，许多银行通过 First Title 保险公司，通过 FASTRefi 的产品，可以不需要提前做 Discharge，而是在新的银行 Refinance 申请批准后，在 Settlement 时直接 Pay off 之前的贷款，然后实现 Settlement 可以更加顺利的发生。（通常在客户没有准备好 Discharge 情况下或原银行 Retention 情况下使用 FASTRefi）。
材料准备上，包括如果涉及到需要从 Refinance 拿出资金购买新的房产，请和我们的专业贷款经理沟通，确保操作程序上合理有序，保证在新房 Settle 时资金可以就位，不会耽误新购房产的顺利交割。讨论是否先做 Refinance 再做 New Purchase，还是同时递交一个 application，还是考虑两套房子绑定，将 new purchase 贷款 100% 用于投资负扣税。
3.Refinance 常见问题回答
1、Refinance 银行一定要估价吗？我的房子有过隔间，担心银行过来估价不接受房产做抵押。
答：通常 refinance 新的银行需要对房产做一个重新评估，以确保在本银行有一个公正的价值评估。如果房子有私下过结构的调整，担心银行不接受房产抵押，可以考虑选择一些有系统评估的银行做一个 Desktop 估价，只要 LVR 控制在 80% 或以下，可以绕过估价系统。我们专业的房贷经理会根据您的情况作出一个合理的判断和建议。
2、Refinance 拿出来额外的资金（equity）放在 offset 是不是就要交利息？
答：这部分资金，如果您不需要动用是不需要偿还任何利息，贷款所需还利息的部分和原贷款额度一样。只有在您将 offset 账户资金拿出使用时，这部分相当于贷款会开始计算房贷利息。
3、Refinance 时除了 discharge 手续费会有其他额外费用吗？
答：如果您没有固定利息，或固定利息已经结束通常不会有其他 break cost，然而请查看原贷款合同，与我们贷款经理确认，确保不会有额外费用。在 2011 年前许多贷款银行会有提前退出合同的罚款。
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