澳洲投资房客户常常会遇到出租收入大于支出而要计算缴税额的情形，这时候一份有效的物业折旧报告，可以幸免于税。但是还是有人很困惑，我的房子很旧了，还值得做这报告吗？或者认为反正以后卖澳洲房子的时候这部分还得加回去，现在做了也没意义。这说明大家对投资房物业折旧报告的重要性还没理解得那么透彻。我们从四个方面和大家来聊一聊这个老生常谈的话题。2017年联邦预算带来了一些变化，这些变化影响到任何持有或考虑澳洲买房的住宅物业的投资者。在2017年5月9日之后购买物业，您需要了解折旧新规则。许多经验丰富的投资者都知道，折旧报告分为两类：基本工程和设备。基本工程包括墙壁，地板，电线以及固定在建筑物上的所有其他物品。另一方面，设备包括您可以从家里带走的物品，例如窗帘，家用电器/白色家电物品，甚至是烟雾探测器等等。
联邦预算变更仅影响住宅中的设备类别。
自2017年7月1日起，政府将设备折旧的扣除额限制为投资者新购买的实际投资于住宅澳洲房地产的支出。这是什么意思呢？
意思是，您只能对自己购买安装的设备申请折旧。
如果您是在2017年5月9日之后从另一位投资者那里购买了二手物业，那么您将无法单独申请原有内部设备的抵扣。
我们来看看正规折旧公司是怎么回复一些常见问题的。
问:我的财产建于1985年之前，仍然值得一做吗？
是的。即使您的财产是在基本工程扣除的合格日期之前（即1985年7月17日的住宅，房地产）建造的，您也很可能会获得一些扣除。
这些可能包括购买前的改善成本（例如，混凝土，油漆，装修），以及物业内设备项目的价值，例如百叶窗，地毯，炉灶台，热水系统等。
问:我每年都要做这份报告吗？
否。折旧报告在投资有效期内有效。
但是，如果对物业进行了基本工程或房屋中的资产被更换，建议您更新折旧时间表。
问:可以追溯报表的日期有多远？
该报告将始终从结算日期或者建造完成交割日期开始。
问:是否值得对旧房折旧申报？
是的。无论财产的年龄如何，几乎都会有您可以要求扣除的费用。
其中可能包括建筑物的改善部分以及与该物业相关设备的价值。
根据经验，针对较旧房屋的全面的房屋折旧报告仍可能会产生很大的扣除额，并负担该报告的费用。
就算考虑好要做这样一份折旧报告，有人还会在费用上犹豫不决，说某某公司出报告的费用很便宜，只要二三百块。
如果碰到大型楼盘开发商在开发建造过程中已经和某家折旧报告公司达成战略合作伙伴关系，这家折旧公司确实可能相对低价给出报告。
因为有成本优势，有规模经济效益，甚至可以不用进行现场勘测而出具完整的报告，当然费用会稍微低些。
不需要检查现场勘测的原因在于：
有数据库 – 40年来，折旧报告公司已经为澳大利亚大部分住宅和商业建筑积累了广泛的建筑成本数据库。
有成本记录 – 折旧报告公司熟悉您的建筑物，因此，已经记录了建筑成本。
不再需要设备勘测 – 您已购买的是二手物业，因此无法再申报现有内部设备的折旧。
有在线数据 – 折旧报告公司可以在线（公开或通过基于订阅的行业数据库）获得大量有关您的特定财产的详细信息和图片。
业主有成本记录 – 您的物业是全新的建筑物，你本身可以访问建筑成本，计划和内含物清单。
但如果是小开发商的物业，往往会犹豫到底是用正规还是非正规的折旧公司。因为给出的数据若不可靠，最终吃亏的还是投资者本人。
毕竟，真正的节税才是真正的关键。
为什么要使用正规公司制定折旧报告的几大原因
–正规折旧报告公司一般在澳大利亚各地都设有办事处，旗下的工料测量师通常在申请后的一两周内就会上门进行您的物业财产检查。
–正规折旧公司可以访问只有澳洲几大主流银行的工料测量师小组会员才能使用的实际历史建筑成本和计划数据。
这样可以确保您获得最精确的折旧时间表和折旧报告。
–正规折旧公司拥有独特的技能组合，结合会计经验，建筑业知识以及对与财产相关的税法的详细理解生成报告，正是这种成功的组合使折旧报告中包含了您最大的免税额。
–正规折旧公司在澳大利亚数量测量师学会进行了全面注册，有合法资质为房地产投资者准备折旧报告。
而且折旧时间表和折旧报告将由经验丰富、信誉卓著的工料测量师编制。
要确定您的QS公司是否是该机构的成员，请在澳大利亚数量测量师学会（AIQS）网站上进行搜索。
–正规折旧公司可以直接在报告中呈现您可以抵扣的折旧数据。
剩下要做的唯一另一件事是将折旧报告留给您的会计师。好，现在轮到我们会计师给您善意提醒。
2021财年还有两个月就要结束了，如果您今年甚至往年有发生新的物业投资，记得现在还来得及联系有关的折旧报告公司。
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