商业澳洲 会计资讯 十之八九的房东纳税申报单是不对的。这会让房东们成为避税冠军吗?

十之八九的房东纳税申报单是不对的。这会让房东们成为避税冠军吗?

 

根据澳大利亚税务局的计算,澳大利亚的“税收缺口”——已征税与如果法律适用应征税之间的差距——每年达330亿澳元,占应征收税收的7%。

 

 

其中有120亿澳元是由于小企业不正确的申报造成的。但其中价值10亿澳元的部分与住宅租赁业主有关。

这个差距是指从住宅租赁物业业主那里收取的费用和应该收取的费用之间的差距。他们通常以房东的身份出租自己的第二套或后续房产。

 

90%的房东纳税申报单是错误的

 

在去年年底的一次演讲中,澳大利亚税务局第二专员杰里米·赫施霍恩透露,报告净租金收入的十分之九的抽样纳税申报表需要进行调整。

他形容这“令人吃惊”。

来自税务局随机调查项目的单独数据表明,这些调整很少有利于纳税人。

有理由相信多年来一直如此。当然,税务局多年来一直以出租物业业主为目标进行审计。

它所发现的要么是根深蒂固的草率行为,要么是不合规行为,在许多情况下,将其描述为偷税漏税会更好。

 

 

这些行为包括:

不申报租金收入

不申报出售出租物业的资本利得

根据资本利得税,对出售真正的出租物业的利润申请主要住宅豁免

当房产不是真正可供出租的度假屋时,要求扣除利息

错误地将资本支出作为即时扣除

当亏损财产为共同财产时,将所有租金收入扣除额分配给配偶中的一方

当旅行部分是出于其他目的(例如假期)时,要求扣除前往房产的全部旅行费用。

其中一些行为非常糟糕,以至于在2017年和2019年,联合政府实际上“举手投降”,禁止对某些类型的费用进行全额扣减,好像在说“受够了”。

《所得税评估法案》(Income Tax Assessment Act)第26-31条规定,往返出租房产的旅费不能扣除,即使是检查房产或安排维修。

根据旧规定,如果旅行有两个目的,如度假和检查房产,则需要分摊以确定正确的扣除金额。

政府并没有坚持旧规则,而是完全禁止此类扣除,称其为“广泛滥用”和过度索赔。

新的第40-27条禁止在出租物业中使用二手资产的业主扣除折旧。

 

 

这种情况可能发生在业主将炉灶、洗碗机或空调等资产从自己的家中搬到出租物业,或购买带有二手资产的出租物业,并索赔远远超过其实际价值的情况下。

同样,政府宣布所有此类对未来二手资产租金收入的索赔为非法。相反,政府通过调整房产出售时应缴纳的资本利得税来解决这些问题。

它还再次提到了“严重滥用”,并表示这一变化将改善税收体系的完整性。

新的第 26-102 条拒绝(通常是利息)扣除与持有空地或计划建设的土地相关的扣除,直到住宅完工、适合并可供出租。

在此之前,法律通常允许这些扣除,前提是确实承诺在“合理”的时间范围内建造和出租住宅。一些纳税人在把房产出租是遥不可及的梦想时,却在申请扣除。

立法拒绝扣减并不罕见,但我不记得有任何其他扣除仅仅因为所涉及的纳税人不遵守法律而被取缔的例子。

因为一个群体的一部分人不遵守规定而取消整个群体的合法收入支出扣除是很少见的。但是,当群体中有相当大一部分人拒绝服从时,就有理由这样做,即使这对服从的一小部分人不公平。

许多主要的合规问题仍然存在,包括:

房东不申报租金收入

房东不申报资本利得

房东索取度假屋的利息费用

房东要求直接扣除装修等费用

尽管这一领域可能需要更多的改革,但解决这一混乱局面的大部分责任落在了税务部门的肩上。

可以说,在很长一段时间内,它在监督房东索赔方面并不是无效的,它有关于这一部门的数据,可以追溯到1985年

 

 

避税冠军?

 

很难说澳大利亚的房东是否是避税的冠军。还有其他竞争者,尤其是小企业

但公平地说,他们正在努力成为冠军避税者,或者至少是草率申报的冠军。

这可能有助于降低出租房产所有权的税收待遇。负扣税和资本利得税折扣的相互作用,可能会吸引想要尽量减少税收的房东。

尽管最近拒绝扣减,但该行业需要更有效地执行现有规则。这可能意味着对那些故意和反复欺骗或不履行其义务的人——包括房东和他们的税务代理人——将处以更重的处罚。

教育科普也可能有所帮助。十分之九的房东没有准备适当的申报表(通常是由税务代理人建议的),其中有一小部分可能不是故意的。对于这些人,我们可以通过明确法律要求他们做什么来取得很大的成效。

 

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作者: Cecilia

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