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前言
1.降息和财政刺激政策有用，但…
2.买家需要知道什么？
3.卖家需要知道什么？
4.投资者需要知道什么？
结语
前言
“平时一个房子的开放参观日，每小时大概就能带10到20组客户去看房，但上星期却减少到只有2到4组。”
“大家普遍还是害怕受到疫情影响，不敢出来看房了”，悉尼地产公司Leading Capital的联合创始人Leon Sze（施先生）估计，新冠肺炎疫情在澳大利亚的爆发，已对该公司的业务直接造成了约20%的打击。
他分析称，这是因为在疫情的影响下，一些潜在中国买家原本打算在近期前往澳洲考察移民、购置房产，却由于澳洲政府的旅行禁令却不得不取消或搁置了行程。
不过，疫情的爆发其实也间接地促使了一些人做出更迅速、更坚定的买房决定：
“有一些在春节前就到了澳洲的中国买家，由于疫情被困在澳洲没法回去，就当机立断就签了合同，” 他补充，“还有一些当地的买家，也反而坚定了买房的信念，看房也看得非常积极。这些买家大多本身就是自住房刚需，现在对于他们来说也是一个谈价格的好时机。”
施先生表示，虽然由于疫情，该公司在市场推广上投入的费用与线下活动几乎算是“全军覆没”，但其新推出的“云看房”服务已在客户群中收到了比较好的试水反应，而且他对于前景也仍然十分看好：
“汇率已经低到了4.3*（注1）——国内的那些客户虽然暂时来不了澳洲，但其实还在天天问我怎么能把钱汇出去。”
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降息和财政刺激政策有用，但…
实际上，正如SQM研究机构总裁克里斯托弗（Louis Christopher）在本月初所预言的：
一旦在澳洲开始看到大规模的新冠病毒人际传播，那么房地产市场就会直接陷入停滞。
“在这种情况下，澳洲房地产市场将会出现冻结，因为人们会避免去聚集的地方，这包括去参观房子和拍卖。这将有可能缩短房市繁荣的时间。”
——这是疫情导致交易取消的表面影响因素，而如果从更深层的角度分析，疫情又是究竟如何对澳洲房市产生影响的呢?
其实最显而易见的一点，就是在澳洲疫情升级后不久，澳联储（RBA）就公布了降息至0.5%历史低点的决定。
虽然降息对于澳洲房市无疑有着积极的直接作用（即房价企稳或上升），但我们并不能回避一个事实：
促使这次降息的真正原因，实际上还是在于疫情对澳洲经济带来的全盘影响。
实际上，每个人都应该知道的一点是：
哪怕澳联储下个月很有可能继续降息，澳洲政府也的确公布了财政刺激方案，甚至在未来可能会出台更多的刺激措施，但效果毕竟有限。
这一点相信大家已经或多或少体会到了。
于是我们可以看到的是，澳洲就业市场仍然低迷，经济上受到的短期打击也毋容置疑。
来自新南威尔士大学应用经济学研究中心的Nigel Stapledon（斯塔普顿）表示，虽然对于截至2021年的澳洲经济长期预期将迎来强劲的反弹，但短期内经济无疑会受到打击。这不仅直接体现在某些领域工作的人们将失去工作，也会给整个社会带来更广泛的不确定性，进而在整个经济中产生不确定性。
——这些因素体现在澳洲房市上，则是部分买家可能选择撤出市场，进而导致房价出现一定程度的下跌。
斯塔普顿补充，疫情对于其他类型资产价格的影响，其实也会间接地影响房市：
以最近行情惨烈的股票为例，对于那些在股市中套牢的人们来说，口袋里的钱也实际上已经大大减少了。这也意味着，他们想利用这笔钱进入房市的能力也随之下降。
实际上，根据Domain清空率数据显示，在计划于上周六3月14日在全澳范围内拍卖的1900多套房屋中，其中有69.6%通过拍卖出售，较上一周数据（75.4%）出现下降。
来源：Stephen Mckenzie
与此同时，在澳洲日益增长的疫情担忧，也直接影响到了买家愿意为房子出多少钱：
据统计，澳洲房产拍卖价中位数从两周前的112万澳元降至107万澳元，公寓房的售价中位数则降至72.9万澳元。
上周末，位于悉尼距CBD30公里的Blacktown区，一栋五居室别墅以105.5万澳元出售，也是整条街的交易最高纪录 / 来源：AFR
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买家需要知道什么？
其实在疫情还没有在澳洲正式爆发之前，前几周的房产交易情况还曾是一片“春暖花开”。
墨尔本和悉尼的清空率超过70%，这令不少首次置业者与升级户型的买家都“回心转意”进入了市场。
——但疫情的升级，也无异于给这些潜在买家打了个大大的问号。
根据悉尼房产中介巴科斯(Cate Bakos)的说法，“大多数买家都在担心如何提高自己的借贷能力”。
而据斯塔普顿分析，新冠疫情正在淘汰掉一部分买家：
这既包括那些正在观望、或由于收入减少而无法负担买房的人，也包括一些虽然有工作，但却对疫情将会如何影响工资与还贷、甚至连是否能保住工作都不敢确定的人。
这也意味着，每个买家需要知道的是：
正是由于许多这样的买家正在被“无情地逐出”澳洲房市，目前澳洲房市整体的疲软中最受益的，其实是那些“拥有稳定工作”的买家。
换言之，如果你最近要买房，而且有着一份类似“铁饭碗”的稳定收入工作，
——那就“烧高香”吧。
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卖家需要知道什么？
而如果你是个卖家，那么你需要知道的是：
事态很有可能还会变得更糟糕。
位于墨尔本的房产中介公司Morrell and Koren的总裁布鲁姆（Emma Bloom）近日表示，“对于病毒的恐惧已经令很多人取消了交易。有些人很害怕，其余的人不知道做什么。没有人觉得有信心，这个市场充斥着太多的焦虑了。”
布鲁姆管理的房源主要位于墨尔本的Toorak、South Yarra及富裕的东南区。
她表示，一些卖家正在向中介发出“指示”令其接受更接近买家给的报价，而不是坚持更高的报价；与此同时，买家们则纷纷缺席那些已给出预期出价的房屋销售现场。
斯塔普顿表示，虽然在这样的情况下，某些资金灵活的卖家完全可以推延交易，并有可能一定程度减缓澳洲房价下跌，
——但无论出于何种原因，总会有一些人要卖房子。
这也意味着，虽然在澳洲的房产交易量将出现下降，但仍然会有房产进入这个市场。
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投资者需要知道什么？
“对投资者来说，投资澳洲房市正在变得越来越难，” 斯塔普顿说。
打个比方，悉尼的房市此前已经处于供过于求的状态，而且租房市场也已承受了一些下行压力；虽然降息为投资者带来了一定的好处，但租金的下降其实就基本上与其两者相抵了。
再说疫情。
斯塔普顿指出，投资者必须认识到的一点是，疫情造成的经济疲软将加剧短期内租金下降的压力：
如果房价下跌，投资者当然可以更多地“买买买” (创建或增加现有的房产投资组合)，但租金疲软才是真正的决定性因素——值得注意的是，这个现象已经存在有一段时间了，而且不太可能在短期内消失。
他补充，虽然澳洲每个地区的房市具体情况不尽相同，但这些论点适用于所有的市场。以墨尔本市场为例，虽然该地市场表现一直很强劲、空置率也没有那么高，但疫情毫无疑问会令许多买家增加警惕，同时促使很多卖家推迟出售。
原文链接：https://cj.sina.com.cn/articles/view/5909013773/16034650d01900old3?autocallup=no&isfromsina=no
