南澳大利亚新推出的低首付住房贷款计划将决定房地产市场的成败?一位专家表示，反对者需要结合实际情况和数据来审视这项新政策，以了解它为什么是一项“伟大的政策”。
州政府支持的贷款机构HomeStart最近宣布，已将其毕业生贷款的最低存款额从3%降至2%——这一计划可能会减少几个月的住房存款储蓄时间。
房地产投资者、youtube用户PK·古普塔称赞了这项政策，他在最近的视频中称，这只会给该州已经火热的房地产市场的“额外再添一把火”。
“每个人都知道悉尼和墨尔本在走下坡路。布里斯班的房地产市场开始下跌。但阿德莱德的情况则完全相反。事实上，这是目前最热门的房地产市场。到2022年，它仍将以两位数的水平增长。”
古普塔强调，随着大都市和偏远地区都提供毕业生贷款(Graduate Loan)，并且HomeStart要求购房者购买并建造房屋作为主要住宅，因此该地区的需求除了上涨没有其他办法。
这才是推动南澳大利亚房地产繁荣的真正原因。过去两年，它主要是由购房者推动的。这些人希望住在自己的房子里，他们是升级者或首次置业者。”
虽然低首付计划对州际投资者不开放，但PK咨询公司的创始人解释了为什么这对那些希望进入该地区房地产市场的人来说是一项有益的政策。
“因此，如果你是投资者，你当然不能使用这种(低首付计划)。
他说:“但这影响了你想要购买的房地产市场，因为南澳大利亚州或阿德莱德特定地区的房地产价格将继续上涨。你可以购买200万美元或20万美元的房产——这个没有上限，”古普塔解释说。
但这位专家承认，这项全新的政策已经引起了批评人士的愤怒，尤其是那些认为该计划将进一步削弱该国银行业的人。
“你会想，好吧，这是另一个进一步破坏我们银行体系稳定的政策。现在所有这些人都没有能力支付他们的抵押贷款，当利率上升，这将造成更大的房地产市场崩溃。”
Gupta先生列举了两个详细的原因来说明为什么南澳政府的新政策(以及州政府推出的其他购房或低首付计划)不会很快让国家的银行系统和房地产市场崩溃:
1. 自全球金融危机以来，贷款违约率一直在下降
古普塔援引澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulatory Authority)有关逾期贷款占预付款比例的数据，作为衡量过去几年澳大利亚有多少抵押贷款持有人推迟或无法偿还抵押贷款的指标。
虽然他承认这些数据不是“最近”的，但他关注的是历史趋势，并强调自全球金融危机以来，数据一直在下降。
尽管随着澳大利亚储备银行继续收紧货币政策，房屋贷款违约率被认为会上升，但这位专家指出，任何上升都是相较于“创纪录的低”水平而言的。
古普塔表示，在这种情况下，即使贷款违约率升至全球金融危机期间的近一半，或与全球金融危机期间的水平持平，“所有人都忘记了，即使在全球金融危机期间，澳大利亚房地产市场也只下降了约8%。”
此外，他强调，即使在此前市场大幅下滑的高峰期，“房地产市场仍在持续上涨”。
2. 银行系统拥有稳固的抵押贷款压力缓冲机制
古普塔表示，新政策的悲观论者通常会破坏银行在评估新借款人时建立的缓冲机制，这些缓冲有效地使抵押贷款双方免受任何下行压力。
例如，他指出，南澳政府的新计划要求确保银行把钱借给可靠的借款人。
毕业生贷款适用于持有III、IV、文凭、学士学位或更高资格证书的南澳大利亚州居民。所以实际上，银行或贷方说的是你们更可靠。你有这些证书，因此，你不需要支付那么多定金。”
他还提醒我们，当银行计算借款人的服务能力时，他们会为任何情况做好准备。
古普塔先生为2021年以1.89%的标准浮动利率获得贷款或再融资的借款人树立了榜样。
他解释说，在评估借款人的还款能力时，银行会以高出3%的利率来评估借款人偿还贷款的能力，而不仅仅是1.89%。
因此，利率必须上升3%，因为在银行的计算中，抵押贷款持有人或抵押贷款持有人会感到压力。而这在短期内是不会发生的。”
除此之外，古普塔还强调，该行将考虑借款人的收入，以确定他们能够轻松支付多少贷款。
在收入方面，他解释说:“银行进一步做的是，你有收入可以预付，太棒了，我们把它纳入计算，原本给你的贷款利率为1.89%。
“此外，你得到的租金——因为很明显，这是投资性房产——你得到的租金，我们会削减。我们假设你只能从投资房产中获得租金的70%到80% ”
他补充说，贷款机构在计算借款人费用时也会采取同样的附加措施，以使自己和借款人免受违约的影响。
“当银行评估你(借款人)时，他们会增加你的开支。假设你的家庭预算是每月2000到3000美元。当银行对你进行评估时，需要4000或5000美元。”
他解释说:“所以它说，你的信用卡支出，你的银行账户对账单都显示了这一点，我们将增加一些额外的缓冲机制，以防万一。”
在分析了这些数据后，古普塔总结道:“因此，获得1.89%贷款的人，银行实际上几乎间接地计算出，他们支付的利率是6%，而利率不会上升到6%。”
这位专家表示，分析师预计最多将进一步加息1%，使目前1.85%的现金利率升至2.85%——这一数字仍“远未”接近6%的平均标准可变贷款利率。他还预测，利率甚至可能在不久的将来开始企稳。
对此，古普塔表示:“这是澳大利亚银行多年来一直在做的事情。这就是澳大利亚银行体系如此强大的原因。”
回到南澳政府的新计划，他总结说，投资者需要看到更大的图景，才能理解新政策对市场意味着什么。
“这是一项伟大的政策，它将让更多的人进入南澳大利亚的房地产市场。
古普塔推测:“那些付不起房租的人，或者那些刚刚开始工作的人，会提振南澳大利亚的房地产市场。”
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