深度市场报告：澳大利亚悉尼市交奥本区

2016年5月，新南威尔士州政府今日公布地方议会合并计划下新组成的19个市议会的名单，原本的奥本市大部份规划到新的市政府Cumberland Council 下管理，少部份地区划入到帕拉玛塔政府下。此举令奥本与周边十多个地区加快融合，不但增强区内经济的发展空间，亦令整个区域的地区法规更统一。新规划后奥本区占地856公顷，将会发展为一个重要的交通中枢地区。

人口结构及分布——人口增长率

奥本人口由70多个民族组成，居民来自100多个国家和地区，是个文化多元化的城市。于2016年发布的澳大利亚人口普查当中，分为南奥本(Auburn South) 及北奥本 (Auburn North) 两区，人口分别有27,368及11,971人，共约4万人口。两区在人口数量上每年一直都有1.9%-2.8%的年增长，相比整个西区的人口增长，属于中高指数。人口的快速增长，必带动区内对房地产、商业及配套设施等的需求。

根据Cumberland Council 区政府的预计，北奥本将將有大幅的人口增长，由现时的1.1万人上升至2.1万人，升幅达86.52%。相反南奥本的人口增长预测只有约21.44%，到2036年估计约有3.3万人口。北奥本有更快速的增长原因，主要是因其交通配套更完善。区域邻近火车站，到悉尼及帕拉玛塔十分方便。另外，北部亦邻近几个大型小区，包括悉尼奥林匹克公园(Sydney Olympic Park)、利德科姆区(Lidcombe)等，产生协同效应，令经济活动更为活跃，故人口增长比奥本南为高。整体而言，奥本区预测人口增长(1.74%)比整个Cumberland(1.53%) 为高，可为区内带来更多消费及劳动力。

人口结构及分布——年龄、教育及家庭结构

奥本是一个发展快速的地区，年轻的人口占比最多，超过35%是年龄于18-34岁。2011-2016年间，18-24岁人口增长6.5%，而25-34岁的年轻劳动力更大增34.4%，39-49岁的家庭建立者人数亦有6.6%的增长，远超区内整体增长率。而相比整个悉尼都市区，奥本市的劳动及年轻人口亦是相对更多。

奥本人口当中，租房的占46%，加上单身及年轻人数多，对交通便利、设备齐全及面积较小的公寓(包括一室户、一房及两房单元)有很大支持。另外，组织家庭的人口会倾向购置交通枢纽附近的连排别墅(Subdivision Townhouse)，享受出行便利之余亦有更大空间。

奥本一直都是以新移民及劳动人口为主的地区，但近年人口结构已逐步改变。根据澳洲数据局的统计数字，2006-2016年区内大专学历人数的增长最为显着，10年间增幅达122%。而对比悉尼都会区的8%大专学历人数比较，奥本高出超过3%。

高学历人口的迁移令区内整体生产、经济有所提升。随着工资水平提高及财富积蓄，居民对对优质房地产、环境设施等的需求亦会增加，从而带动区内房地产市场的需求。

根据Cumberland Council 区政府的预计，奥本是一个多元社会，人口结构在近年也有不少变迁。以前是土耳其、黎巴嫩等中东地区人士聚居之地，时至今日，中国人、印度人及尼泊尔人已取代成为当地主要民族，而且因为邻近帕拉玛塔CBD，不少于当地，甚至悉尼市上班的人士均会租住火车站附近的物业，令长驻人口的构成更为多元。

2016年人口普查显示，奥本区最大国籍是中国，其次是土耳其，但中亚及中东国籍人士已出现负增长(土耳其-7%，黎巴嫩-9.6%)，相反亚洲人口，包括中国、尼泊尔、印度均出现大额增长(中国47%，尼泊尔410%，印度159%)，形成新的劳动力。

交通网络

铁路及公路

奥本位于悉尼都会区的西部，由悉尼铁路连接至悉尼市中心及周边不同城市。奥本铁路站位于三个转车站中心点，交通十分便利。

由奥本乘铁路到悉尼市中心一小时内到达，到帕拉玛塔(Parramatta)只需7分钟。

除了铁路之外，奥本的公路网络亦十分发达，经A44号公路，15分钟内可到达Parramatta,Granville, Homebush, Sydney Olympic Park 等成熟郊区。经A3公路，约30分钟亦可以到悉尼北部郊区，包括Chatswood,LaneCove 等地。而从A4公路到达悉尼CBD亦只需要约30分钟便可。

公交 (巴士)

根据新南韦尔斯州帕拉玛塔走廊城市更新计划(Parramatta Road Corridor Urban Transformation)，奥本区的公交系统将由2016年起作出提升，当中包括增加路线，连接奥本及周边地区如Granville,Homebush 等地。另外，公交亦会加强服务，提供接驳班次连接到斯特斯费尔德火车站及多个大型交通中转站(Parramatta,Burwood)，以便出行。

根据新南韦尔斯州帕拉玛塔走廊城市更新计划(Parramatta Road Corridor Urban Transformation)，奥本区的公交系统将由2016年起作出提升，当中包括增加路线，连接奥本及周边地区如Granville,Homebush 等地。另外，公交亦会加强服务，提供接驳班次连接到斯特斯费尔德火车站及多个大型交通中转站(Parramatta,Burwood)，以便出行。

经济发展概况

人口收入情况

作为一个移民聚集的小区，奥本的人均收入一直比悉尼市中心为低，主要是因为居民多从事制造业，以中等收入或低下收入居多。

但随着人口结构的改变，奥本人口从事的职业于10年内亦逐步走向专业化、中产化。从数据显示，专业人士、技术人员、小区服务等工作人数增长最多。亦因为人口专业化，相比收入亦比以前大增。

由2006-2011期间，中高收入及高收入的家庭增长率最快，均有24%，而中高收入家庭的总体数量增长表现最理想。反观最低收入家庭的数量只有0.04%的升幅，此趋势反映奥本正经历城市转型，「中产化」慢慢体现。

区域未来发展

作为悉尼都会区及西悉尼的中心地区，奥本将会成为西悉尼发展蓝图中重要的一部份。根据2016年发表的帕拉玛塔大道走廊城市变革方案(Parramatta Road Corridor Urban Transformation Strategy)，以及大悉尼发展蓝图中的西悉尼发展建议(West Central District Plan – West Central 2036)，奥本未来将会迎接前所未有的机遇，亦将会成为西区其中一个娱乐消闲的热点。

作为悉尼都会区及西悉尼的中心地区，奥本将会成为西悉尼发展蓝图中重要的一部份。根据2016年发表的帕拉玛塔大道走廊城市变革方案(Parramatta Road Corridor Urban Transformation Strategy)，以及大悉尼发展蓝图中的西悉尼发展建议(West Central District Plan – West Central 2036)，奥本未来将会迎接前所未有的机遇，亦将会成为西区其中一个娱乐消闲的热点。

新南韦尔斯州政府于2016年提出改善西悉尼区的城市规划方案。帕拉玛塔大道走廊城市变革方案是一个30年的规划方案，方案覆盖8大管辖区域(Precincts)，包括Granville,Auburn, Homebush, Burwood- Concord, Kings Bay, Taverners Hill, Leichhardt 及 Camperdown，总投资额为330亿澳元，是新南韦尔斯州大型社区提升的示范项目之一。

北奥本邻近火车站一带的地方亦位于定点改造的范围 (橘色部份)，当中1.98亿澳元的帕拉玛塔大道提升方案于16年11月份公布。作为整个大悉尼发展蓝图的一部份，州政府将会与不同地方政府合作，投入2亿澳元作基础建设，包括66公顷的公用空间和休憩设备、33公里的步行及自行车连接路径，街道设施提升等。政府亦会投入1.31亿澳元改善由Burwood至悉尼CBD的公交服务，务求令大道上各区环境更宜居。

方案亦提出在不同区域发展不同主题的产业。奥本因为邻近多个大型商圈，包括Parramatta及Sydney Olympic Park，故未来奥本将会逐步纳入这些商圈内，为区内提供更多就业机会。预计此计划可为整个西中部提供区内5万个新增职位，人口预计亦会增加5.6万人。另外，奥本亦定位为大型零售区域，为周边CBD提供购买零售的配套服务。

为达到以上目标，奥本将会进行多个的大型街路翻新工作，未来奥本「中产化」会加快，成为西区一重要的住宅及商业市场。

根据方案，奥本帕拉玛塔大道周边将会发展成为商业区(蓝色部份)，提供办公及商业空间。预计至2050年，整个区域可增加12,800个工作岗位。

此发展与奥本火车站产生极大的协同效应，附近地区日后不单有便捷交通的优势，更可享有新小区商业、绿化及环境提升的红利，令整个片区更有升值潜力。

西部中心区域发展大网是大悉尼委员会 (Greater Sydney Commission) 对悉尼都会区长远发展所提出的六大发展规划之一，主要提出以帕拉玛塔(Parramatta)CBD及奥林匹克公园 (Olympic Park) 两个西部商业区(GPOP)为骨干，辐射整个西中部的大型小区更新及产业提升的计划。此计划为期20年，期望将西中部不同区域联合起来，大力发展教育、医疗、高科技、科研等高增值产业，与悉尼CBD金融产业作出互补及协同效应。

作为GPOP区域内的中心点，奥本(尤其北部)已被规划成高科技、城市配套服务及智能型工业的发展地区。政府希望透过发展教育及高科技，可有效提升本地居民的技能及知识水平，令以往偏重制造业的经济体系进化成高产能、高科技的智能型经济。与此同此，亦可吸引更多高增值人士移居到西中部，从而加快地区发展。

经济转型是发展大纲的大方向，但它亦提出对奥本中小学教育提供更多资源，包括改建学校、增加学额、增加学校及教学设施等。另外，大网亦提出利用奥本丰富的文化资源，发展旅游经济，这样不单可以有效保留奥本一直以来多元的文化，更可以为地区带来更多就业机会。

奥本市政府 (现已改革为Cumberland局)于2009年提出奥本市中心发展战略2031规划，开始着手改善及提高奥本市中心的城市面貌。规划幅盖奥本火车站外750米的地区，利用政策引导，逐步打造此区域为奥本的经验、文化、娱乐的中心点。

规划包括以下要点：

大幅增加Civic Road, Queen Road 及Auburn Road 的公用空间

划一区内土地用途规划 (Zoning)，以改善城市容貌;

鼓励创意城市设计、提倡多元房屋选择、强化城市独特性、提升街道设备

建立建筑物门面改善计划，提升市容;

开发Auburn Road, Civic Road 及 QueenRoad 交汇点作为整个规划的中心 (AuburnVillage)

政府牵头，开发医疗产业区域;

根据2003年交通研究中提到的认可计划，开通5路交叉口的道面设计，以改善交通;

扩充行人道及改善街景

这些政策不单令区内环境有所提升，亦令黄线内的土地价值大幅增加。及后于范围内建成的房屋，将会最有能力吸引投资者及高端住宫。

除了以上各个针对奥本的发展，整个悉尼西部于未来20-30年将会有极大的改变。随着新悉尼机场及西部通道(West Connex)的计划落实及推动，整个西部将会成为新的商业重地。而且，来回悉尼及各区的交通亦会更为便捷，令西部不同地区的土地更具价值。

3.区内住宅房地产市场现状

住宅售价

根据大型房地产中介网站Restestate.com.au及房地产数据分析库CoreLogic的分析，奥本从2008年至2015年一直处于稳定上升的状况，至2016年有轻微的回落。但按月份走势而言，由2016年8月至今，公寓房价都十分稳定，未再有大幅下跌之势。区内房屋5年间平均升幅达80.6%，按年有12.6%的增值幅度，比悉尼CBD的10.6%增值幅度为高，投资价值较大。

房价于2015年开始回软，主要是因为银行收紧房屋贷款政策，令投资者意欲减欲。但因为区内刚性需要强大，虽然不少新增供应已慢慢开始推出市场，但市场需求于过去一年亦能维持在相当水平，而房价在2017年亦渐渐回稳，变动不大。

住宅租金回报

在租金回报上，奥本表现亦十分理想。与多个西部甚至北部郊区比较，租金回报有0.1-0.6%的差距。除了回报理想，奥本房价都是在比较中较低的地区，公寓平均价格中位数是525,000澳元，仅比Granville的505,000澳元高。但相比周边区域65至75万的房价，奥本更能吸引首次置业人士、投资者及中收入士。

根据新南威尔士州的房屋统计报告，2017年3月份季度大悉尼的整体租金中位数为$530/星期，比上季数字上升1.9%。至于中环区(MiddleRing, 包括奥本)整体租金中位数为$530/星期，比上季数字上升1.9%，外环区(OuterRing,) 整体租金中位数为$460/星期，比上季数字上升2.2%。反观内环区(InnerRing)整体租金中位数为$620/星期，比上季数字下跌2.4%。

数据显示内环区的租金已从高位受压，租客亦多选择交通方便但租金较低的中外环区，令当地租金有所支持。未来多个郊区会有大型城市规划及交通改善政策(尤其西区)，它们的城市竞争力会越来越高，加上房屋售价较低，租金回报更吸引，不少郊区的新项目将可更吸引投资者购买作为长远投资。

房屋空置率

悉尼都会区的房屋空置率十分低，2016-2017年均维持在2%左右，证明住房需求依然十分巨大。我们亦看到房屋空置率与租金的增长有着紧密的关连。内环区的空置率有上升的趋势，由17年的3月1.6%增长至17年6月的2.2%，空置率的提升亦对租金造成压力。反观中环空置率一直保持低水平，由3月份的1.4%到6月份亦没太大变化，故此对租金有所支持，证明住房在中环的需求一直十分大，亦没有下降之趋势。

销售情况

从出售房屋在市场上的时间及拍卖情况，可了解现时奥本房屋的销售情况。根据澳大利亚房产网Domain的统计，奥本的公寓平均于100天左右会被市场消化，尤以2房单元最受欢迎，主要是奥本人口结构(二人家庭为主)对两房需求大。

而出售房屋拍卖情况，内西区及中部的拍卖成功率于2017年有所下降，由最高位的87%至现在约78%左右。主要原因是银行收紧借贷，导致买家意欲减低，参与人数亦有所减少。但由4月至今，拍卖率已逐步回稳，可见不少买家依然有购房的需求。

未来供应

奥本在西区各地方而言，是性价比较高的地区。房屋售价比周边多个区域较低、租金回报理想、未来规划亮丽、交通愈加方便、经济逐步转型、当地及周边的城市发展增加就业机会，重重因素都令奥本成为未来西部一个中心点之一。而且政府在规划上的改革，令北奥本近火车站的地区由工业区变为综合发展区，吸引开发商到当地作商业、办公及住宅开发。

根据统计数字显示，奥本的新增供应从2018年开始会大幅减少，直至2022年才会有回升的趋势。至于奥本北的住宅开发，大量供应将会在2022年涌现，与奥本南的情况略有不同。奥本南的开发于2017年后逐步减少，这与整个奥本的规划有着不可分割的关系。因为多个大型规划都是位于奥本的北部，土地用途规划的变更令火车站附近的土地可以建大型住宅综合体，加上交通便利的优势，未来北部与南部的房屋数量距离将会更大。

所以对于2018年动工，2020年完成的项目的预售期将是奥本北供应最少的时期，故竞争相对少，有利整体销售。

政府统计预测奥本北人口及家庭数将会于2036年有超过100%的增长，这亦代表对住房有相同的需要增长。在区内空置率只有低于2%的情况下，新需要必然而且被更多新增供应满足。未来奥本北的新住宅会有101.8%的增幅，但比起新增家庭的数量，供应依照是稍微不足，故对房价会有一定支持。

奥本北由2017-2026年已批准(DA Approved) 的中大型项目 (50单元以上)

• 22-30Station Road – 74 dwellings (2017)

• RawsonSquare – 82 dwellings (2017)

• GrandAuburn Apartments (Stage 3) – 116 dwellings (2018)

• 6-8Station Road – 52 dwellings (2019)

• GrandAuburn Apartments – 81 dwellings (2019-2020)

• AuburnRSL Club and Carpark – 536 dwellings (2020-2024)

• ParramattaRoad – Auburn Precinct (Auburn North part) – 1,600 dwellings (2021-2036)

• HighgatePrecinct – 500 dwellings (2022-2026)

22-30Station Road – 74 dwellings (2017)

RawsonSquare – 82 dwellings (2017)

GrandAuburn Apartments (Stage 3) – 116 dwellings (2018)

6-8Station Road – 52 dwellings (2019)

GrandAuburn Apartments – 81 dwellings (2019-2020)

AuburnRSL Club and Carpark – 536 dwellings (2020-2024)

ParramattaRoad – Auburn Precinct (Auburn North part) – 1,600 dwellings (2021-2036)

HighgatePrecinct – 500 dwellings (2022-2026)

4.市场比较

近期大型项目个案介绍

YMCI Homebush城市花园

发展商：云金国际（YMCI）

土地面积：19公顷

区域介绍：位于悉尼奥运公园区(SydneyOlypmicPark)内，新南威尔士州政府规划到2030年这里将会转型为大型商住中心，跻身悉尼最闪耀的社区之列。

项目：住宅公寓开发项目

规划将建成12栋公寓楼，共计3500套公寓（一居室到四居室类型）及附属商业、公园、学校及3700个车位

公寓建设将分三个区域，一个区域由楼高6到11层的公寓楼组成，底层的2-3层是连通区域，可用作零售、商场等；另外一个区域由楼高为13层的公寓楼组成；还有一个区域将更加商业化，计划开发繁华商业街，并建成20层高的高层公寓

计划中还包括了在中央公园建设一个小学，其附近是商业街的商店和餐厅

商业街将把楼盘和购物中心连接起来，并为当地居民提供提供户外就餐区域和小区的户外市场和基础设施

近期住宅用地交易

地址：52Alice St, Auburn

土地用途：低密度住宅(R2Low Density)

交易时间：2017年1月13日

售价：1,040,000澳元

土地面积：560平方米

单价：1857澳元/平方米

出租形式：拍卖

近期在售项目

VISUM

地址：61- 71 Queen Street, AUBURN NSW

地理位置：距离Auburn火车站150米，距离Auburn中央购物中心100米，距离Auburn购物区300米，学校、医疗、生活配套齐备

项目：分层公寓项目（共126个单位）

设施：停车场、带装修及空调、洗碗机

发展商：Loulach Steel Pty. Limited（公司在Auburn、Hills Shire、Parramatta City等地在过去20年已开发十余个项目）

预计落成时间：2018年

备注：每单元配一个车位及储物室

TOSCA COURT

地址：12-14Ann Street, LIDCOMBE NSW

地理位置：距离Lidcombe火车站5分钟步行路程，位处低密度民居区域，周边有公园、游泳中心，康乐设施尚为丰富，但商业配套较欠缺，附近仅有少量餐厅及小商铺，最近的商业中心距离2公里

项目：分层公寓项目（共23个单位）

设施：停车场、带装修

发展商：Taylor Smith Projects

预计落成时间：2018年底

备注：期房先付0.25%首付，签约时付10%，交房时付余款

房屋行政费3$480-780澳元/每季

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