南墨尔本 | 最新投资分析报告澳大利亚最大的“成熟社区升级计划

整个计划从2017年就已经开始了，所以在CBD中到处可见建设施工。而整个“成熟社区升级计划”将在2050年完成，为全新的CBD带来多达90万的工作机会。而其中最为整个计划中覆盖范围最广的渔人湾码头“成熟社区升级计划”将提供8万的住宅及8万工作岗位。

Fishermans Bend的位置及其与墨尔本中央商务区的比较如下所示。

◆◆渔人弯改造计划

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预计到2050年，Fishermans Bend将成为大约80,000名居民的家园，并为多达80,000人提供就业机会。

Fishermans Bend由两个城市（墨尔本市和菲利普港市）的五个区组成：

• Lorimer：靠近亚拉河的一个充满活力的多功能区，与墨尔本的CBD，码头区和新兴的更新区相连
• 蒙塔古：一个多元化，交通便利的混合使用区，庆祝其重要的文化和建筑遗产，以及坚固的街道和巷道网络
• Wirraway：一个家庭友好的市中心社区，靠近海湾和Westgate公园
• Sandridge：墨尔本的高级办公和商业中心之一，与多样化的住房和零售均衡
• 就业区：澳大利亚领先的设计，工程和先进制造区。

Lorimer

与Yarra’s Edge 一同成为连接墨尔本市中心，Docklands, South Bank和South Melbourne的核心区域。位于著名且历史悠久的亚拉河南部，充分享受着河南岸阳光的温暖。这里是墨尔本河边生活的最佳体验区域，顶级中层公寓和联排别墅尽显无遮挡河景和市景，低密度住宅分布给居民享受至上的生活空间，与河北岸具有明显差别。

现有的跨河步行桥和未来电车桥承接着墨尔本市中心和Fishermans Bend，公交车和未来地铁线连接维州最大交通枢纽Southern Cross Station和Lorimer区。Ingles 大街直通Sandridge区的商业中心。

政府对于这区的规划为：

在中期（2020-2025）规划中，主要建设社区中心、教育机构、医疗中心等。

而长期（2025+）主要注重于运动中心、艺术及文化中心及Graham/Bridge Street的行人天桥修建。

Montague

109号电车线穿越该区中心，连接着墨尔本中央商务区和Fishermans Bend。小街小巷和遗产建筑称为该区的标志，步行街式的商业街具有独特的外观设计。这里是个多元化且交通便利的混合区，保留了南墨尔本的重要文化及建筑遗产。政府对于这区的规划总共分成三个阶段。

短期内（2018-2020）主要争对交通设施的升级及加强居住环境等。重点升级96号及109号电车站及City Road/Ferrar St 上的公共设施。

中期（2020-2025）主要规划包括连接自行车车道和购物街Bay Street、修建这区的运动设施及文化建筑等。

长期（2025+）规划主要确保这一区有充足的开放空间。

Wirraway

适合家庭的内城区生活区域，靠近西门大桥公园（Westgate Park）和菲利普湾。公园绿地，娱乐购物和居住用地合理规划，住宅偏向于中低层建筑。海滩，运动场和自行车道，加上原有的充满艺术气息的街道将吸引大批游客，也为该区居民提供活动和休闲场所。

政府对于这区中期（2020-2025）的主要规划包括：提升绿化地带及完善教育系统。

而长期（2025+）较著重于这区的医疗设施、文化保管，及适合步行或自行车行走的道路升级。最重要的是可能会建设地下火车线路。

Sandridge

墨尔本写字楼和商业中心的黄金地段，同时建有各种不同类型的住房和商铺。壮观的摩天大楼把市区的高楼区域延伸到菲利普湾，各大高楼间隔有特别规定以防止密度过高，美丽的街景给该区带来了迷人的风景线。外围区域的楼层会逐步降低，绿化带和社区服务设施合理分布，新的中学和活动中心给该区居民提供生活娱乐所需的服务。

政府对于这区的主要规划包括：

中期（2020-2025）修建自行车车道及步行街、升级Fennell/Plummer/Bridge Street的交汇处及开启公共用地及未来Sandridge的火车线路。

长期（2025+）确保足够的开放空间，建设这区的医疗、教育、体育、文化中心等、扩大人行道及步行桥并且极有可能修建专属这区的火车站。

Employment Precinct

墨尔本设计，工程和高端生产领域的主导区域，也是墨尔本全国经济和创新群体(NEIC)之一。此区域是渔人湾码头“成熟社区升级计划”的重点改造区，占地230公顷的它覆盖了Port Melbourne的绝大部分区域，将为整个墨尔本提供独特的、振奋人心及令人安心的工作环境。澳洲最高学府墨尔本大学也会在该区新建一所IT和Engineering校区，成为10亿澳币投资的一部分。预计在2020年初开业的新校区将成为1000名大学生的学习交流之地。也就是说，以后这里将成为墨大工程系毕业生的主要找工地点。

除了对每个区域详细的“成熟社区升级计划”外，整份计划还详细列明了对建造住宅的严格要求，比如说：房屋的高度，污染指数，环保概念等等。也就是说，除了升级整个渔人湾区令其变成领先的工程及先进制造区，政府不希望破坏其原本就适合居住的环境，也不希望让其特有的古老的墨尔本文化消失。

与社区和其他利益相关方超过12个月的合作。

◆◆交通

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维多利亚政府在规划渔人湾时就以地铁领跑，保证交通。Fishermans Bend会整体增加2条地铁线路、4个火车站。在保存原先的电车线路外，更新增两条全新电车线路。公交运行线路方面也有所增加。

其中：

红色长方形——未来新增的4个地铁站

橙色虚线——新增的2条地铁线路

蓝色实线——现有的电车线路

蓝色虚线——未来新增的2条电车线路

黑色实线——现有的公交车路线

黑色虚线——未来新增的公交线路

同时，在原先现有的公路自行车道路基础上，延长或增加了好几条可供骑行&散步的道路方案。预期，渔人湾一带的居民和上班族出行时大部分时间不需要开车，并能在200米步行距离内享受到开放空间。

◆◆教育

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新的世界级大学工程校园来到Fishermans Bend

澳大利亚排名最高的大学墨尔本大学将在Fishermans Bend建立一个新校区，作为近10亿美元创建世界一流工程学校的承诺的一部分。

该校区将于20世纪20年代初开放，占地7公顷的前通用汽车霍顿（GMH）工厂 ，现由维多利亚州政府所有。

新校区将成为澳大利亚最大的“成熟社区升级计划”区的核心，将有超过1000名新工程和IT学生和学者与前沿领域的行业领导者合作。

GMH网站位于Fishermans Bend的就业区 ，是世界领先的研究和行业合作的理想场所。 独特的地理位置将使该大学能够进行Parkville校园无法容纳的大规模研究和创新，例如风和水隧道，电动汽车和发动机推进测试。

维多利亚州政府于2016年9月购买了前Holden工厂的工地，将其发展成为澳大利亚领先的先进制造，设计，工程和技术卓越的区域。

它是Fishermans Bend和墨尔本的一个关键催化剂项目，为吸引创新者和企业家提供了一个杠杆，这对于21世纪的维多利亚经济至关重要。

就业区拥有丰富的工业遗产，先进的制造和技术创新推动了Fishermans Bend的经济成功数十年。 该区域将在2017-2050墨尔本计划中指定一个国家就业和创新集群（NEIC），将继续促进创新业务和新兴产业的发展。

South Melbourne School

在新框架下，男墨尔本小学已经交付，同时新规划也已经在新的中学进行。

◆◆合理的居住密度

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在新增居民在商业和住宅结合的码头区域，为了防止人口密度过大，从而保障私人空间，日照时间，交通顺畅，足够的绿地公园和社区基础设施，Fishermans Bend的限高令和建筑间隔条令对整个区域的人口密度控制起着决定性作用。

Floor Area Ration（楼层与占地比率）和Floor Area Uplift(楼层面积提升)是政府提出控制建筑高度和密度的两大方案。

为了使FAR得到合理应用，政府对每一个户型的居住面积大小也有相应的要求。根据FAR每一个区域的楼高也从而得到了限制。

除了住房多样性和类型以确保渔人弯不会成为另一个高层郊区之外，渔人湾还将提供相当于60个MCG的新开放空间。它还将包括所有新开发项目6％的经济适用住房目标，开发商有可能通过提供经济适用房不同的楼面区域来供客户选择入住。

◆◆物业投资前景无限

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在全球具有代表性的Fishermans Bend“成熟社区升级计划”在2017年已经开始实施，该区附近的物业尤其是公寓楼将成为众多投资者和自住居民的关注热点。框架的制定是为了指导渔人湾在未来30年的发展历程，重点目标是建立一个由新的中小学，公共交通，步行和自行车可以互相连接支持的社区。

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