说起房地产，大多数人首先想到的都是住房。但事实上，在资产配置和投资领域，最重要的“另类资产”却是商业地产，这通常会包括办公楼、商场、工业和物流地产等主流类别，近几年也有不少新崛起的诸如“幼儿园”、“养老院”和“医疗地产”等新概念。作为投资产品，商业地产较住宅类地产的主要优点是更高和更稳定的租金收益率以及更大的资金体量，这也是为什么机构投资人进行的地产投资基本集中在商业地产。
事实上，与长期表现出色优异的澳大利亚住宅地产类似，澳大利亚的商业地产同样是在全球同行业中表现杰出的资产。2020年之前，澳大利亚商业地产受益于低利率环境，以总回报率连续6年均超10%的成绩领跑全球；2021年，澳交所（ASX）房地产板块更是一路高歌猛进，涨幅超20%。但2022年以来，随着加息后融资成本大增，房地产板块跌幅高达20.49%，仅稍好于科技行业，在澳股板块中几乎垫底。
不过随着澳联储在全球加息浪潮中率先放出“鸽声”——尽管RBA在12月6日加息25个基点，但对于是否进一步加息的态度已有所软化，增加了未来加息“不是预先设定（not on a pre-set course）”的表述，被业界解读为很有可能成为首个打破全球大举加息趋势的主要央行。
受利率影响最为明显的地产市场反映迅速，自10月以来，不少澳大利亚上市地产公司出现了一波强劲反弹，像Vicinity（ASX：VCX）、Scentre Group（ASX：SCG）、Goodman Group（ASX：GMG）这几支有代表性的地产REITs的股价涨幅到了12月中旬都较其9月底的地位反弹了15%左右。
那么，现在是入手REITs的时机好吗？澳大利亚哪类商业地产最值得关注呢？
可以说，在过去的几年之中，与传统最为主流的办公楼与零售商场经历的大起大落不同，澳大利亚工业地产可谓一路高歌猛进，而且在2022年的加息潮中似乎也“毫发无损”。这主要是由于受电子商务和外包业务增长的推动，商家对于仓库空间的需求也在不断增长。而澳大利亚在2022年工业和物流空间的供应量反而减少了60万平方米，使澳大利亚成为全球物流市场最紧张的国家。
CBRE研究数据显示，2022年上半年，全澳5000平方米及以上仓库的空置率，从2021年12月的1.3%降至0.8%，这使得澳大利亚成为工业地产全球空置率最低的国家，领先于瑞典（1.1%）、比利时（1.3%）、英国（1.6%）和香港（2.3%）。
更为重要的是，受疫情影响，澳大利亚消费者购物行为迎来“巨变”，越来越多的澳大利亚人开始转向并习惯于在线购物，但澳大利亚电商市场一直落后于其他发达国家，凸显工业仓储地产后劲十足。
CBRE的研究显示，杂货类在线购物占2021年澳大利亚在线零售总额的20%，但仍只占全澳食品杂货总支出的3%。而在一份31个国家的电商渗透率统计和排名报告中，澳大利亚得分仅为37分（满分100分），排名第14位，而中国以83分位居榜首，英国69分位居第二。因此，如果考虑到电子商务的显著增长推高对物流空间的需求，CBRE预计澳大利亚需要至少额外180万平方米的存储空间，但澳大利亚的新库存空间相对有限并且供应长期短缺。
与明显受益于线上购物新习惯的工业仓储类物业不同，零售商场类资产显然是电子商务的“受害者”之一。虽然随着疫情管控政策的撤销，曾经有一波报复性的消费，推动了2021年底到2022年上半年的零售激增。但到了2022年底，随着央行的持续加息，通胀的不断高企，再加上目前消费者信心水平和储蓄率均处在历史低位，未来一年的澳大利亚居民可支配收入，以及相应的消费水平成为了各界担忧的重点。
事实上，澳大利亚最大的零售物业主Vicinity的前首席执行官在接受《澳大利亚金融评论》采访时也提到，奢侈品购物的繁荣和零售商需要更多的存储空间来满足在线订单服务，是2022年大型购物中心复苏的两大推动力。但值得关注的是，Vicinity在CBD购物中心的恢复依然缓慢，仅达到疫情前74%的水平。
而且网购潮流已彻底改变了澳大利亚零售业，对零售地产也产生了多重的影响。一方面，网购正在整体影响实体店的销售额，特别是一些交通并不方便或者过于集中在市区的零售店面。但由于澳大利亚“最后一公里”的送货成本昂贵，因此许多顾客选择“click and collect”，即网购后到附近的店面取货——这使得非市区的小型商场需求依然旺盛。
因此，未来的澳大利亚零售地产很可能将会面临着整体表现低迷，但少数郊区能够受益于网购取货需求和当地居民必需品支出的零售类资产会有更多抗压性，而部分主要依靠非必需品销售的大型商场将面临更多挑战。
如果要选择一个疫情最大受害者的话，办公楼在地产类资产中可以说是当仁不让的。随着疫情后居家办公成为澳大利亚人的新常态，需求锐减和大量租金减免大大缩减了办公地产业主的利润。虽然最近有不少公司逐渐恢复现场办公，但澳大利亚写字楼的空置率依然偏高，办公地产还是处早期复苏阶段。
据仲量联行（JLL）数据统计，澳大利亚6个主要城市的CBD办公楼中，2022年第三季度有5个都出现了积极的需求，但CBD办公楼的空置率依处于近5年历史高位。其中，墨尔本CBD写字楼空置率从第二季度的10.4%上升至13%，悉尼CBD空置率从9.3%升至10.1%。形成高空置率的主因是当前宏观经济的不确定性和疫情后保持混合办公的模式，让许多大公司不确定未来的增长轨迹或正通过裁员来缩减公司规模。
不过有趣的是，在大公司拼命缩减办公场地的同时，中小型和高品质办公场所的租赁需求却在大幅提升。据CBRE的研究数据显示，1000平方米以下的租户增速最为强劲达20.4%。而大公司由于员工返回办公室的速度较慢，更倾向于提高共享办公桌率的同时削减成本。
综合以上的这些数据分析和观察，笔者认为整体商业地产受制于加息带来的负面影响，在2023年的表现依然将充满挑战。其中，工业地产可能依然会是最为抗跌的资产类别，核心因素在于供给严重不足导致的极低空置率——这往往意味着此类地产的租金涨幅有机会跑赢高涨的通胀。相比而言，商场和办公楼市场仍将面临巨大挑战，但其中也不乏“例外”的赢家，比如郊区必需消费为主的商场和小户型精品办公室。
（本文作者魏睿昊Julius Wei为SBS特约通讯员、澳大利亚经济和金融市场的分析人士，转载须经SBS许可；本文观点仅代表嘉宾观点，不能代替理财建议，不代表本台立场。）
原文链接：https://www.sbs.com.au/language/chinese/zh-hans/article/australian-commercial-property-market-outlook-2023/igdr1m4xp
