今天来聊聊惠州二手房
随着市场的变化，新房逐渐平淡，开发商的优惠也打动不了刚需的购买力了。
然而有变化的是二手房，在今年的3月份，惠州改变限售方案：由之前限售3年改成限售1年（简称“3改1”政策）。
呈现二手房的抛售高潮，房屋出售情况各种都有；在价格与利率高位买的业主，出售房子甚至没了首付还不止。
3月份“3改1”政策变化
今年2月中旬贝壳找房的数据显示，惠州当时挂盘中二手房源就有51052套。
在3改1政策出来后，这个数据变成了77028套。
新房与二手房区别
房源明显多许多，但详细区分小区品质、价格、在售房源情况等，跟新房还是有很大区别的。
二手房与新房的买卖最主要的一点，就是价格方式的不同
惠州的新房每套房子备案价都可以通过房管局网站进行查询的，折扣也是相对透明的；价格方面新房要透明许多的。但二手房不同：详情下文（谈价格）细说。
看过新房的就知道，去到售楼处就有靓仔与美女，负责接待；吹着舒服的空调，听着销售介绍区域、沙盘、详情情况等，喝着特调的红茶、绿茶、咖啡等。舒舒服服的就把区位大概情况与小区情况了解到了；如果小区对比其他新房也是走几步路就到了。
可二手房就可要苦逼多了。二手房源很多，主要原因是房源分散、所有信息都不一样。因为房源分散，比如同小区，栋数、楼层、房子是否还有欠款等；房子详细信息都是不一样，信息透明度低。如果每一套都认认真真了解，那一天的运动量不会少的。所以这时候得找二手房十分专业的中介了，可以少很多问题。
这还仅仅是房源方面的，如果你不熟悉二手房交易流程，中间可能还有很多个待踩的坑等着。下面就来看看详细流程吧
符合自己需求的二手房
1、如何找到合适房源的路径呢？
在看房之前，做好功课，一定要记得二手房与新房的看房精力成本不同，要先确定意向区域再找房源。如果看中的是一些品牌房企的小区，多数是有物业的租售业务，想买社区的二手房源，可以去找他们了解。他们对于所在的小区整体户型比较熟悉，省很多沟通成本。
2、第二步应该做什么呢？
找到合适房源之后，谈价格。因为每个业主卖房原因不同，有装修、楼栋、楼层差异，加上惠州的二手房并没有出指导政策之类，因此惠州二手房的价格可以说很不透明，所以谈价格就很有技巧性。更多时候，只要业主诚心出售；价格方便都是可以沟通商量的。至于谈多少，就各凭本事了。
3、谈好价格之后，接下来就是下定。
定金多少，视情况而定，有些几千块也可以，有些则要求2-5万。没有硬性规定。特别注意，一旦定金交给了卖方，买方就已经有了购房成本，一旦后悔，就需要按约定付出不同程度的违约代价了。当然了，卖方有过错的除外。
4、在定金交付之前注意事项，要商讨及确定好以下几点：
（1）产权核验，房产证、身份证、契税、购房发票等，确定房子属卖方所有。
（2）税费由谁承担？如果分开承担，比例多少？
（3）佣金多少个点？一般佣金是总价的1-3个点，具体收多少，也是可以谈的。
（4）带了装修的房子，交付清单要确定好。交付时有哪些范围的东西，标注好双方签字。有些二手房交付时和看的不一样。
（5）定金与违约条款是什么样的？
（6）交房时间，以及是否当下有租赁等。
（7）其它费用情况，比如是否有欠税费、物业费等。
（8）房屋代款情况以及赎楼方是谁？不限于以上几点，都要确定清楚，才交定金和草签购房协议。
定金交付之后
第一步：查档
确定所买房屋的产权情况，是否卖方本人或家庭成员共同持有，有没有存在多次抵押、查封等。确定无误后，转入第二步。房屋管辖区域房管局可查询，或自动机上查询即可。这一步很关键，是保障买方利益的。
第二步：签约
查档完成后，没有问题情况下，买卖双方可正式签订购房合同。签合同时，看清楚买卖双方的权利和义务。有装修家私家电交付的附加条款，一并要列清楚。
第三步：赎楼
如是按揭房来讲，需要原业主把之前贷款的数额清掉之后，才能办理后续手续。赎楼是必不可少的。赎楼环节最容易出现问题：卖房要求买首付款赎楼。也就是说，买方需要先把首付款给到卖方，然后由卖方偿还进此前贷款银行。
惠州现在还没有非常正规的二手赎楼款监控，中介公司只能起到部分监控作用，因此这一步比较容易出问题。之前会有一些买方要求卖方自行赎楼，这就涉及到一些过桥资金之类的。卖方坚持买房首付款赎楼，中介都是会全程陪同卖方前往银行，防止有其他问题出现。
从2022年开始，惠州的部分银行二手房可以带押过户，对二手房交易流程和买方的风险来讲，优化不少。赎楼完成后，会有一个银行开具的贷款结清证明。以上几步，主要由卖方来完成。
第四步：银行面签
面签环节，买方必须到场。会涉及到银行利率等当面确定。一般中介会委托一个与银行关系比较熟的人来办理这块的业务，毕竟二手房有三个价格：一个地税评估价，一个银行评估价，三才是你真实的成交价。
地评价：根据该小区平均成交价格，由税务局进行一个标准制定的。一般改不了。会在一定时间周期内进行调整。
银评价：有些与银行关系好的中介，会往高里做，给买家省出首付空间，把杠杆加大。银行面签完成后，会根据银行评估价，给出一个贷款的额度，剩下的，就需要买房的首付了。
第五步：过户
这个环节，要求买卖双方均在场。一些不动产税费申报资料需要双方签字画押。这一步，是直接前往房管局办理的，准备好资料，跟着流程和要求走就行了。
要注意的是，过户之前，最好把欠的物业费、电费之类的提前清掉；防止过户后相互扯皮。一般在中介手上签合同的，业务员是有留业主的交楼保证金。
第六步：交税环节
不同的房子税费不同，差别在个税和增值税上。有满五唯一的房子，个税与增值税全免，二手税费就低，这就是满五唯一的房子在市面上好交易的原因。
完税之后，凭借完税证明等资料，就可以进行该房屋的重新备案，备案后，会出新的房产证。
新房产证出来后，拿着新证前去银行办理抵押，银行放款，放款后用成交价减去之前垫付的赎楼款，对应金额打给卖家后，二手房交易流程正式完成。
下列表格是关于二手房交易税费情况，可做个参考：
以上是二手房的流程，编写不易，请各位动动小手点点赞吧！
最后有小伙伴要不明白二手情况的可留言与后台私信，笔主一一回复。
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