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澳洲天价租金也抵不过月供高涨 投资者保持正现金流越来越难
天价租金已经无法抵消加息对房产投资者的影响，全澳各地越来越难找到现金流良好的投资机会。
投资者买方机构Propertyology的新研究发现，在当前的市场上购买的房子，房东每年平均要自掏1.5万澳元“养房”，在澳洲20大城市中，只有6个城市的年度现金流缺口是“可以承受的”。
该机构的创始人和研究主管普雷斯利（Simon Pressley）说，房东们正面临着一种“新常态”：租金收入的增长已经不够抵消利率、保险费用、市政费、租金合规成本和印花税等方面的支出上涨。
普雷斯利说：“新常态是1万到1.5万澳元的现金流缺口，或者我们可以说是每月1000澳元。一个人如果在三、四、五年前已经拥有了投资房产，没错，他们享受到了年租金收入的增长，但是他们在这个日历年的支出将比2021年的时候多很多。”
在澳洲排名前20的城市中，只有6个城市的年度现金流缺口在四位数，包括Townsville 5100澳元，Mackay 5600澳元，凯恩斯7900澳元和Toowoomba 9600澳元。唯一被认为可以负担得起的州府城市是珀斯和达尔文，分别为8700澳元和5500澳元。
反过来说，在悉尼拥有房产的投资者每年得在相关费用上花费35,151澳元，而Parramatta则需要花费4.8万澳元。新州Southern Highlands的Bowral（34,994澳元）、昆州阳光海岸的Noosa（30,408澳元）和墨尔本（25,836澳元）也被认为价格昂贵。
在澳洲140个人口超过1.5万人的城镇中，只有西澳矿业城镇Port Hedland、Karratha、Broome和Kalgoorlie能够实现正现金流。
数据公司SQM Research的董事总经理克里斯托弗（Louis Christopher）呼吁，在没有研究的情况下对高收益地区进行投资要谨慎，因为这些地区的经济支柱过于单一，往往风险更大。
02
澳洲银行融资成本增加 贷款利率上调风险大增
澳洲住房贷款借款人面临的威胁是，由于融资成本飙升，银行要偿还疫情期间从澳大利亚储备银行（RBA）借来的1880亿澳元紧急贷款，抵押贷款利率今年的涨幅甚至超过官方涨幅。
自去年 5 月以来，规模较小的非银行贷款机构已将浮动抵押贷款利率提高了 3 个百分点，超过了央行的加息幅度（每月上调幅度最高可达20%）而包括 Nano Home Loans 和 Volt Bank 在内的一些机构一直在 被迫停止发放新贷款或完全关闭。
Judo银行老板和前澳大利亚国民银行高管约瑟夫·希利（Joseph Healy）表示，今年大银行可能被迫也这么做。
“主要银行将不得不保护利润率，否则投资者群体会非常不安，我认为在我们所处的世界或即将进入的世界中，不应该考虑周期外加息，因为考虑到需求，银行的资金成本将开始上升，尤其是存款成本这将取决于资金来源，以取代澳洲联储提供的定期融资机制（TFF）。”
澳大利亚央行的TFF旨在帮助商业银行在2020年疫情最严重的时候保持贷款，通过让银行以低至0.1%的利率获得1880亿澳元的贷款，帮助降低了固定利率贷款的价格，其中840亿澳元将在2023年到期。
银行股东一直预计，贷款利率的上升幅度将超过融资成本，从而扭转10多年来银行净息差受到压缩的局面。
但自 12 个月前以来，大型银行在国际市场上借钱的成本已比基准银行票据互换利率高出近 1 个百分点，这还不包括各国央行普遍上调利率的影响。
批发融资约占银行总融资的20%，其中大部分贷款资金来自存款。
储户预计将从更高的存款利率中获益，银行预计将更加激烈地竞争以赢得存款资金，以在应对更加棘手的国际资本市场时继续扩大贷款。
在某些情况下，银行向储户支付的定期存款利率和活期存款利率已升至 4% 以上，但四大银行的大部分活期存款仍远低于澳大利亚央行 3.1% 的现金利率， 十多年来首次帮助提高了银行的利润率。
非银行和小型银行已经受到融资成本上升的影响，因为它们没有庞大的存款基础来为其贷款提供资金。
据 RateCity 分析师廷德尔（Sally Tindall）称，Athena、Freedom Lend、Homeloans.com.au、Nano、Pepper Money 和 Well Home Loans 将最低浮动利率提高了超过澳大利亚央行的 3 个百分点。
前几年，Reduce Home Loans、Pacific Mortgage Group 和 Homestar Finance 等非银行贷款机构的利率最低。
但廷德尔女士表示，由于融资成本已经转向有利于非银行贷款机构无法获得的存款，因此成本最低的贷款机构现在是规模较小的银行，例如 Hume Bank、Bank First、Auswide Bank、Bendigo Bank 和 Qudos Bank。
“多年来，低利率贷款机构的名单上都是非银行运营商，它们可以获得有竞争力的批发资金，管理费用较低，并且愿意接受较小的利润。”
“然而，去年澳大利亚央行连续八次加息已经动摇了低利率格局，有利于银行获得存款。
“自 5 月以来，批发融资成本大幅上升，使存款成为越来越有吸引力的抵押贷款选择。
“房屋贷款客户应确保他们的抵押贷款没有成为批发资金紧缩的受害者。 如果他们在过去 12 个月内没有协商好他们的费率，他们可能会发现与向新客户提供的价格相比，他们多付了钱。”
据澳大利亚联邦银行信贷分析师称，今年各大银行将需要筹集 1250 亿至 1450 亿澳元的长期批发资金。
这包括对 2020 年从澳大利亚央行借来的约 840 亿澳元的三年期廉价资金进行再融资。
03
2023开年第一家建筑公司LDC倒闭 遗留债务超700万
LDC成为昆州今年第一家倒闭的建筑公司，遗留下700多万澳元的债务和近50个未完成的建筑工程。
近几个月来，建筑业迎来倒闭潮。人力短缺、高额的建材成本都对建筑业造成了严重冲击。
总部位于布里斯班南部的LDC建筑公司自2018年开始运营，该公司已于上周五进入清算程序，会计公司Mcleods Accounting 负责接管。
专业建筑商协会的斯蒂芬斯（Russ Stephens）表示，此前，LDC签署的合同数量是通常一年的5倍，而这些合同的价格是固定的，导致该公司在过去两年内严重亏损。
近来，建材价格大涨，人工成本也不断增加，建筑公司的利润被严重挤压。
“自去年6月以来，LDC还没有签署过一份建筑合同。如果他们继续签署合同，那么情况会更糟糕。”
Mcleods Accounting公司的清算人卡拉吉斯（Bill Karageozis）称：“在目前这个阶段，我们的财务信息非常有限。显然，（LDC公司）所欠的钱比它拥有的资产要多得多。”
“昆州东南部有48个建筑工程受影响，我们已经联系了昆士兰建筑委员会，他们知道该公司正在进行清算。”
他还表示，昆士兰建筑委员会将联系受影响的业主。
04
澳洲贷款市场竞争加剧 机构用现金返还吸引客户
澳洲房贷市场的竞争正在加剧，因为大量固定利率贷款即将到期，贷款买房者正四处寻找优惠利率。
目前，市场上34家贷款机构正提供现金返还以吸引用户。
根据澳洲储备银行数据，澳洲房贷市场上约65%的固定利率贷款将在今年年底前到期，相当于4780亿澳元。许多人是在疫情期间利率大约为2.5%时贷款买房，他们的固定利率房贷到期后，将面临5.5%至6%的高利率。
由于澳洲储备银行大幅上调利率，房屋贷款增长放缓，贷款机构正在努力争取这些贷款重组业务。
根据金融比较网站RateCity的数据，有34家贷款机构在为客户提供现金返还优惠，这几乎是一个创纪录数字。大部分优惠只针对寻求贷款重组的借款人，但AMP、Heritage Bank、Reduce Home Loans以及National Australia Bank旗下的ubank也为新贷款人提供现金返还优惠。
据《澳洲人报》报导，许多抵押贷款经纪人表示，2023年的竞争正在加剧，现金返还优惠是大多数贷款机构关注的领域。
抵押贷款公司Australian Finance Group的首席执行官贝利（David Bailey）说：“现金返还的数量和规模都是前所未有的，这似乎是一种新常态。”
贷款经济公司Elite Finance Professionals负责人戴维·雷（David Ray）表示，一些银行正在努力留住现有客户，他们可能不会在利率上让步，但会在现金返还上和对手竞争。
虽然现在利率大涨，但他表示并没有见到很多人因此陷入困境，只是一些人在考虑从还本付息贷款转为只付息贷款，或者寻找最好的利率来调整还款。
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