双方签订房产买卖合同
2020年11月，原告和被告签署了悉尼一处住宅物业的销售合同。购买价格定为235万澳元。在双方都同意并签署的合同首页上，买方同意支付成交价的10%作为定金，即23.5万澳元。
合同是有条件地交换的，有十天的冷静期。冷静期随后应买家的要求延长，但仍于2021年1月12日到期。
从交换合同之日起至竣工之日，业主仅收到买方15,875澳元(比规定的订金少219,125澳元)。买方没有对未能支付全额定金作出合理解释。
业主发出竣工通知
商定的竣工日期为2021年1月29日。2021年2月1日，业主向买家发出竣工通知，声明“……如果您未能(在2021年2月15日之前)履行土地出售合同，那么您将违反合约，卖方应行使所有其他权利和补救措施”。
卖方直到到期日还未收到付款，他们向意向买家发出终止合约的通知，随后将其房产重新挂牌出售。
他们找到了新的买家，这处房产以比原来买家同意支付的价格高出18万澳元的价格出售。
在交易失败后，卖方起诉买方未支付定金
尽管他们在这笔有利的交易中获得了收益，但房产卖家还是在新南威尔士州最高法院起诉了最初的意向买家，试图从买家那里收回未支付的219,125澳元的定金。
原买家则认为，法院应给予他们豁免，使他们免于被没收押金，因为卖方所受的不便只会使没收押金变得不公平。
| 卖方 | 买方 |
| 我们从未同意接受百分之十以下的定金。买方同意了这一点，并签署了合同，合同强调他们“必须在签订合同时支付定金，在这方面，时间是至关重要的”。 我们同意将冷静期延长几次，让买家有足够的时间来安排他们的财务状况，我们在与他们的交易中一直非常通融。他们未能完成合同并不是因为我们做了什么或没有做什么。 尽管我们卖掉了这处房产，但由于买家违背了协议，我们还是额外支付了7000澳元的营销费用。 买家没有回复我们律师发来的许多电子邮件，要求更新和澄清他们的立场。这使我们别无选择，只能采取我们已经采取的措施。 我们最终的卖价与此无关。买方同意根据合同支付定金，他们应遵守该协议。 |
业主确实同意接受低于购买价格百分之十的押金。 我们只支付了部分定金，业主最初没有提出任何投诉，也没有我们要求支付剩余的押金。 我们努力地协调财务状况，并在规定的时间内履行了合同。 我们没有付订金也没关系，反正业主还是把房子卖了。业主没有因为我们的行为而遭受损失——他们甚至在出售房产时获得了18万澳元的利润，相比之下，如果我们按照最初的协议购买房产，业主不会从中获利。 鉴于卖方所获得的暴利，我们免除支付未付定金的义务是公平的。 |
最高法院做出有利于房产卖家的裁决
在Proietti-Formaggio诉Sacca [2022] NSWSC 1019案中，新南威尔士州最高法院裁定业主Proietti-Formaggios(这对夫妇出售了悉尼西彭南特山的房产)胜诉。法官Darke裁定Saccas夫妇(已签订合同购买该房产的夫妇)向卖方支付剩余的219,125澳元定金，以及从 2021 年 2 月 1 日开始计算的预判利息。
法院驳回了卖方同意接受少于百分之十定金的说法。
为了避免支付未支付的定金，Saccas 夫妇及其律师采用了双管齐下的方法。
首先，他们争辩说 Proietti-Formaggios 已同意接受低于初始购买价格 10% 的押金。 然而，当买家及其律师在法庭诉讼中接受盘问时，他们提供了相反的证据。
Darke法官指出，不能从卖方最初没有申诉的情况下推断他们接受了减少的定金。
卖家保留定金是否公平？
其次，买方依据《1919年新南威尔士州物业转让法》第55(2A)条，认为法院应就没收押金给予他们豁免权，因为允许卖方保留押金是不公正或不公平的。
对买方有利的一个重要因素是，由于Saccas 夫妇的行为，卖方只遭受了最低限度的损失。然而，法院指出，该物业以加价转售的事实本身通常不足以保证法院下达命令，让买家免于没收押金。
法院指出，押金的正确功能是提供一种制裁，以便买方以应有的认真态度对待合同的制定和完成。
为了进一步分析这一问题，法院审查了过去处理类似争端的案例。
物业增值并不能免除买方支付押金的责任
在Barrett v Beckwith (No 2) (1974) 1 BPR 9439一案中，Holland法官裁定，尽管一块土地的价值增加了30%，但买方仍应向卖方支付全部押金，因为仅以财产价值增加为依据，就可以免除买方的责任，这意味着任何买方在这种情况下都可以违约，而不必担心押金受到威胁。
在本案中，Darke法官使用了类似的推理。
买家有充分的机会解除合同
另一个不利于买方的因素是，由于 Proietti-Formaggios 延长了冷静期，Saccas 在 2020 年 11 月 30 日至 2021 年 1 月 12 日之间有几周的时间来解除合同。
如果他们选择这样做，他们只需要向卖家支付成交价的0.25%，即5875澳元。但是，在冷静期结束之前，买方没有寻求解除合同。
沟通在合同交易和法律程序中的重要性
在这种情况下，意向买家有两个明显的沟通问题。首先是他们未能与卖方沟通，回应他们的信息要求，并让他们了解有关最终出售房产的最新进展。
卖家发了两次电子邮件，要求发送一份买家据称已经收到的有条件贷款批准的副本，但都没有收到回复。
面对多封要求提供信息的电子邮件的沉默，卖家别无选择，只能终止合约。
第二，可以说更具破坏性的是，买方的沟通失败在于，他们没有向法院充分解释为什么他们没有履行合同义务。
正如判决带着一丝惊讶和责备指出的那样:“通常情况下，根据第55(2A)条寻求豁免的买方应该提供导致没收押金的全部情况”。
在没有任何解释的情况下，法院无法根据任何理由向买方退还押金。除了未能保留押金外，法院还要求买方支付卖方的法律费用。
我们只能推测，如果买方向法院充分解释了他们未能履行合同义务的原因，结果是否会有所不同。
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