在澳大利亚拥有投资性房产的税收优惠是相当可观的，但对于那些不知道自己在做什么的人来说，也有不利的一面。那么，我们的税收制度究竟是如何对待房地产投资者的呢?
了解基础知识
当你拥有一处房产并将其出租时，你所赚取的租金收入是应纳税的。但是，您随后可以扣除为产生该收入而产生的任何费用。
从广义上讲，当您的支出超过您的收入（即亏损）时，您的房产投资就是负扣税的。如果您的收入超过您的支出（即您赚取利润），那么投资房产就是有利可图的。
扣除税项如何运作
在经营出租物业时可能产生的各种支出项目中，最重要的可能是你支付的抵押贷款金额。出于税收目的，您的抵押贷款还款的利息部分可以扣除。因此，根据您的银行允许的规则，通过将您的财产调整到尽可能高的水平，您还可以最大化您可以申请作为税收减免的利息费用。
在常见的负扣税情况下，你在租金上赚的钱少于你花在出租物业上的钱，包括抵押贷款利息和其他所有你可以申请减税的开支，例如:
地价
水费
地产代理费用
为租户做广告
防治虫鼠费用
保险
园艺和修剪草坪
建筑物成本折旧(适用于1985年以后建造的房屋)
维修及保养费用
法人团体费用
清洁费用
这意味着您在出租物业上蒙受了损失，而税法允许您用当年的其他收入来抵消该损失。
正确纳税
除了以上列出的明显扣除项目外，你可能不知道你可以申索以下项目:
预付的费用。如果你今年支付的开支项目全部或部分与明年有关，你可以申请全额扣除今年的开支。这对于跨越纳税年度的费用特别有用，例如保险单或订阅费。
如果您使用家庭电话、电脑或互联网服务，或您的手机，作为投资物业管理的一部分，您可以申请适当比例的税收减免
还有一些如何避免与ATO发生纠纷的建议:
一般来说，维修和维护费用是允许纳税的，但如果您申报的费用与您购买房产之前出现的问题有关，请务必小心。在这种情况下，ATO 经常试图拒绝即时扣除，因为这种“维修”通常具有资本性质，是为了纠正获得财产时存在的缺陷而进行的维修。
为了申请扣除，你需要在商业基础上出租该物业。如果该物业是免租(或以非商业税率)出租给朋友或家人，你可以申请的扣减额将限于你的租金收入。
始终保留所有收入和支出的详细记录。如果ATO审查或审计你的纳税申报表，你将需要支持文件来证明您的扣除申请是合理的。
一般来说，您需要从提交纳税申报表之日起保留记录五年，但就资本利得税而言(见下文)，您应该保留购买和销售文件（连同任何资本改进的详细信息）至少五年从提交显示财产处置情况的申报表之日起。鉴于您可能会长期保留房产的所有权，这意味着您的购买文件尤其需要安全保存多年。
投资物业的资本利得税
当您出售房产时，您需要就利润缴纳资本利得税 (CGT)。简单地说，利润就是你的销售收入(扣除律师费和房地产代理费等销售成本)与你为它支付的费用(包括印花税和其他购买成本，如律师费)之间的差额。CGT按所得利润的边际税率(介于19%到45%之间)征收。但是，如果您拥有该物业超过12个月，您就有资格享受50%的CGT折扣。这基本上将应纳税金额减半，相当于将您为全部收益支付的税率减半。
示例：Joe 在 2010 年以 500,000 澳元的价格在悉尼购买了一处投资房产。他在 2022 年以 1,000,000 澳元的价格出售了该房产。忽略购买和销售成本，他获得了 500,000 澳元的资本收益。因为他拥有该房产超过 12 个月，他有资格享受 CGT 50% 的折扣，这将他的应税收益减少到 250,000 澳元。他按边际税率为这个数字纳税。
所以，回到负扣税……
人们从负扣税中赚钱的地方是，在租金收入的持续亏损和出售物业有望产生的利润之间存在潜在的有利相互作用。
简而言之，你的租金收入每年都会出现一系列小的亏损(你会因此获得边际税率的税收减免)，但最终，你会从出售房产中获得潜在的巨额资本利润(实际上，这部分房产的税率为一半)。处置的利润往往超过了租金收入的小的、累积的损失。因此，总的来说，你的投资获得了正的总回报。
但是要小心。如果没有仔细规划，住房投资可能会出错。在进入房地产投资领域之前，您应该始终听取详细的税务建议。
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