2022年，紧缩的货币政策成为了左右澳大利亚房产市场走势的主导力。原本火热的房地产市场，在澳联储“加息一顿猛如虎”之后，偃旗息鼓，快速降温。然而，近期澳联储出现了态度软化的迹象，使得不少人对未来的房产市场重新有了希望。
但笔者认为，2023年澳大利亚的房地产市场依然会承压下滑，但这并不意味着房产市场不能作为投资方向：简单概括来说，短期房价还将下跌，但长期房价依然值得期待。
根据房地产数据研究机构CoreLogic最新的全国房屋价值指数（截至11月），今年以来全澳房价已经连续7个月下跌，总计跌幅到了7%。不过，从8月以来，房价的下跌趋势逐步放缓，尤其是11月份跌幅收窄到1%——悉尼和墨尔本房市都有一定程度的回暖。
但最新低迷的拍卖清盘率和挂牌出售数量意味着，短期内澳大利亚的房地产市场仍将疲软。事实上，2022年是十二年来第一次出现春夏季挂牌出售的房源数量反而比秋冬季更少，且售价更低的现象，形成了一个非常明显的买方市场，也意味着市场的整体态势依然非常低迷。
而且全澳住房拍卖清盘率也出现了明显的下降，与2021年同期清盘率高企截然不同，2022年春夏季的清盘率仅仅比之前的秋冬季稍好了一些，而且近期又出现了下滑。截至12月10日的一周，澳大利亚住房拍卖清空率降至了近五个月来的最低水平。但当周全澳有的住房拍卖量却是5月以来最高水平，这也使得首府城市整体拍卖清盘率降至57.9%。
但值得所有注意的是，如果从2020年的新冠疫情爆发开始算起，澳大利亚整体房价还是保持了上涨，全国综合首府城市的房价与2020年的低谷相比，高出了27%。其中，霍巴特、阿德莱德和布里斯班仍保持了40%以上的涨幅；墨尔本的涨幅最小，但也仍有16.7%；悉尼和珀斯的涨幅则分别为28.6%和21.9%。这组数据在一定程度上说明，房地产作为长期投资的标的，短期波动往往无法抹掉长期趋势的增值。
但从长期来看，澳大利亚将持续面临房屋供给量不足的考验。过去几年受大流行影响，澳大利亚的房产建筑成本高企、劳动力短缺，都导致工程速度缓慢。到了今年，开发商考虑到近期加息压力和房产价格疲软，不得不进一步放缓项目的进度。这些因素综合起来，导致市场上的新房供给并不充足。而且在可见的未来，供给速度可能也难以快速恢复增长。另一方面，在亚洲国家进一步放松出行政策后，会有更多的留学生和移民进入澳大利亚，促进人口增长。这两个因素叠加，可能会造成住房市场出现供不应求的局面，也意味着中长期澳大利亚房产市场的前景依然保持良性。
综合以上的判断，从投资角度而言，如果您已经持有房产，近期显然不是抛售的时机。因为房产永远是一个长期投资，虽然近期房价出现下跌，但把时间线拉长到跨越大流行的三年时间，绝大多数地区的房价整体仍保持上涨。而如果您手上持有现金，想要考虑入市进行房产投资，需要关注的时间节点可能是在2023年下半年，澳联储的加息动向仍是最显著的指标。
（本文作者魏睿昊Julius Wei为SBS特约通讯员、澳大利亚经济和金融市场的分析人士，转载须经SBS许可；本文观点仅代表嘉宾观点，不能代替理财建议，不代表本台立场。）
原文链接：https://www.sbs.com.au/language/chinese/zh-hans/article/australian-residential-property-market-outlook-2023/6a919yhz0
