分析
在全球不确定性水平上升和澳大利亚历史上最大的抵押贷款利率相对上升的情况下，全国的家庭都在问一个问题。
房价会崩溃吗？
在上次发布的涵盖2022年第四季度的国民账户中，经通货膨胀调整后的人均增长率持平，而私营经济部门收缩了0.1%。
但是，尽管在这种经济状况恶化和实际家庭收入至少自20世纪80年代以来最大跌幅的背景下，人们的注意力往往完全集中在其他方面。澳大利亚的房屋价格。
虽然对澳大利亚房地产市场的评论通常由三个简单的词来定义–“It’s different here”–但也有一些相似之处，促使人们越来越担心澳大利亚会跟随美国这样的国家走上住房崩溃的老路。
但是，与其说这是关于这些相似之处和潜在的不利因素，我们还将看看支持更乐观的前景的因素，这样你就可以决定自己的想法了。为了以积极的方式结束，我们将首先看看什么会导致我们走上住房崩溃的道路。
住房崩溃的因素：
- 经济放缓
自从1991年10月摆脱经济衰退以来，澳大利亚还没有经历过一次正常的经济衰退。虽然从技术上讲，这场大流行病确实使国家经济经历了两个季度的负增长，但它并不是我们所知道的经济衰退。
到2020年5月，消费者的消费并没有像人们所期望的那样下降，而是与Covid之前的水平相比，零售支出已经上升了3.5%。到2020年11月时，零售支出比最后一次Covid前的数字高达13.7%。
在大流行期间，政府承诺提供超过5万亿美元的支持，经济衰退的正常标志被阻止了，因为大部分经济都在蓬勃发展，数百万澳大利亚人的口袋里都有一笔额外的政府现金。
快进到2023年，同样的政府支持阻止了2020年正常的经济衰退，现在却在助长通货膨胀方面发挥了作用。
随着通货膨胀日益广泛，并在数十年的高位运行，刺激措施的选择是最小的，这取决于阿尔巴尼斯政府对不进一步激化通货膨胀压力的认真程度。
- 抵押贷款持有人陷入困境
根据澳大利亚央行的分析，14.6%的抵押贷款持有人在支付了3.6%的现金利率后会发现自己的剩余现金流为负数。当时，3.6%的现金利率是一个假设的基准，在这个基准下可以衡量抵押贷款持有人的预期压力。但今天，它是一个现实。
在与美国全球金融危机期间类似的情况下，澳大利亚可能会面临大规模取消赎回权的威胁。但是，尽管这种情况极不可能发生，但至少可以说，越来越多地拖欠还款是一种极不愉快的经历，而且银行并不羞于拍打房主的肩膀，鼓励他们在情况恶化时出售。
虽然我们可能要在几年后才会看到第一次司法强制出售，但随着利率上升和实际工资负增长对家庭预算的影响，由家庭现金流负增长驱动的房屋出售可能成为今年晚些时候房地产市场的一个特点。
防止住房崩溃的因素：
- 延长和假装的力量
在全球金融危机期间，面临取消赎回权的美国房屋数量从2006年占总住房量的0.58%上升到2010年高峰期的2.23%。从这个角度来看，如果将每年取消抵押品赎回权的高峰率叠加到澳大利亚的总住房存量上，将有24.2万套房屋面临取消抵押品赎回权的诉讼。
但这种情况在澳大利亚极不可能发生，尽管有相当一部分家庭从较便宜的固定利率转向较高成本的贷款。
与美国在全球金融危机期间的情况不同，澳大利亚的银行和政策制定者极有可能采取 “延长和假装 “的策略，而不是在抵押贷款持有人陷入严重困境时大规模取消抵押品赎回权。
- 信念
在这个特定的背景下，将信仰这样抽象的东西纳入其中似乎很奇怪，但在澳大利亚，对房产价格保持高位的信仰是支持市场的绝对关键因素。
“政府不能允许房价大跌。银行也不能允许房价大跌，”Meriton总经理Harry Triguboff说。
从聚集在后院烧烤的澳大利亚人，一直到由全国最富有的人领导的公司董事会，对房地产市场和政府干预以保持高房价的信心似乎是相当广泛的。
许多人相信房价会反弹并最终飙升到新的高度，最近的房价下跌被视为一个机会，在下一次房地产热潮将房价推向更高的高度之前，”买入低点”。
人们也可以说，对房地产价格复苏的信心正在压制新的上市量。去年12月，全国的新挂牌量下降到至少2008年以来的最低水平，当时澳大利亚人几乎减少了500万。
前景
虽然最近几周首都的房价下跌有所缓和，但今年晚些时候，这些因素之间的对决已经拉开了战线。
这在很大程度上取决于全球经济和金融体系背景在未来几个月的演变情况。如果日益严重的全球银行业危机真的成为一个真正的系统性风险，那么从紧缩货币政策的潜在转变将有利于澳大利亚避免住房崩溃。另一方面，如果它触发了全球金融危机的重演，那么在澳大利亚的银行系统内将如何发展，确实是一个开放的问题。
归根结底，不确定性决定了未来的前景，可能不需要太多，住房市场就会重新陷入迅速的、广泛的下跌。
文章来源：https://www.news.com.au/finance/economy/australian-economy/have-faith-the-factors-that-could-see-the-australian-property-market-crash-or-not/news-story/34ecbde81afa349b66bd13bcfd241311
