商业澳洲 房产资讯 中澳房产对比 —— 为您谨慎房产投资做铺垫

中澳房产对比 —— 为您谨慎房产投资做铺垫

澳洲购置过房产的人对于澳洲房产投资总是津津乐道,相比于投资国内房产,澳洲房产投资确实有很大的优势。中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别,由此也带来了中国和澳洲房地产市场的诸多不同之处,了解这些区别,是我们进行澳洲房地产投资的知识基础。本篇通过投资澳洲房产与投资国内房产的对比,带您更加深刻了解中澳房产的不同。

澳洲房产

产权所有:

中国:一般民用住宅建筑的房屋产权为七十年的使用权,并不包括所有权(具体参见中国土地管理法)。

澳洲:澳大利亚有财产私有制的经济基础,法律规定业主拥有永久土地所有权,而不是租赁权。

澳洲房产不限海外人士购买,但是只能够买期房,不能买二手房,因为二手房只限持有一年以上澳洲签证的人士购买,而且没有永久居住权的居民只限购一套。

“永久产权”就是指业主可以永远享有该土地的所有权。“永久产权”指的是您可以永远享有该土地的所有权。除非您拥有的土地是政府计划的军事用地或者文物遗产等,拥有时限才可能会受到限制,但这种情况通常都会在土地购买时加以说明。

房产面积算法:

中国:房产面积包括楼梯等公共区域部分的公摊面积,而不是房产内的有效物理面积。

澳洲:澳洲房产的内部面积是物理上的实际面积,没有公摊面积。所以澳洲的房子的面积事实上比中国房产的同等面积要大。另外,澳洲房产只有整体售价,中国房产是按照每平方米售价来卖。

税务优惠:

中国:通过投资房退税额度很低

澳洲:可通过折旧或其他无形及有形支出扣减部分收入所得税(购买澳洲房产所得的税收抵扣 )。

法律保障:

中国:买房一般去房产交易所办理,是没有专业律师参与其中的。如果投资者对合同细节不予了解,在日后陷入陷阱和纠纷之中的事情时常发生。

澳洲:对比而言,在澳洲,买卖双方都必须要聘请专业过户师或律师处理相关的法律事务。通过专业人士的把关,投资者的利益更能被保护,投资风险也随之被降低。投资者在澳洲买的不只是房子,更是放心与安心。

 

增值潜力:

中国:中国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康致了富。上海等一线城市的房价增长最夸张的时候三个月翻了一番。

澳洲:澳洲的房价的走势却是相当稳定的,年增长7%—10%,大约7—10年翻一番。尤其是自九十年代开始,在全球经济宽松的大背景下,增长尤为迅猛。

澳洲居民中有近30%的人租房住。然而,近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求,也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需,刺激了经济。这些移民中,又以中国人做出的贡献最为巨大。

澳洲房价的涨幅虽然不如中国,但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行,澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康,风险相对较小。

租金回报率 ROI (return on investment):

简而言之,租金回报率就是每年的房租除以房价。

中国:据2016年全球房产指南数据显示,中国四大一线城市的租金回报率出奇的低,一线城市的租金回报率均低于3%,其中北京、上海、深圳的租金回报率更是低于2%,最高的广州也只有2.55%。

澳洲:澳洲房产租金是按周收取的,周租金通常为房价的千分之一

悉尼房产的租金回报率保持在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀,回报率可达到6%—6.5%。墨尔本则保持city 7%左右。如果在Gladston、Townsville一类的矿区或军区,人多房少无高楼,租金回报率会是难以想象的11%—13%!

此外,澳洲的租赁业也相对正规, 租房市场制度健全,保障业主的合法权益。出租管理公司能为投资者提供一系列服务,包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。一站式服务让投资者省心省力,坐收租金回报。

 

 

房屋贷款:

中国:中国房产买家是在签署购买合同之后马上开始连本带息还款,购房者还款压力较大,现金流压力紧张;很多时候,买家在还没有拿到现房前要白付利息给银行。

澳洲:在澳洲,房产投资者向银行申请贷款的难度要比中国低的多。即使是留学生也可以申请贷款。在经过BROKER的专业指导之后,一般都可以申请到80%的贷款。不需要额外的抵押物,房子本身就是你的抵押物。

澳洲买家在签订购房合同后,通常只需要支付10%的定金。现房交割后才开始还款,并且在一定期期限内(贷款30年)可只还利息不还本金,还贷压力较小,投资客可选择只还利息(租客租金来还利息)。(点击进入贷款请求的页面

除此之外,购房者还可以向银行申请一个对冲账户。业主可以将房款存入到对冲账户中,银行会定期从对冲账户中转账。而且业主也可以随时从对冲账户中取钱出来。

首付款及资金风险:

中国:一般在签署购房合同的时候需要支付房款的30%,并且首付是直接付给开发商,一旦开发商出现问题,买家的资金就很难保证。

澳洲:澳洲的业主在签合同的时候只需支付房款的10%,且首付是经由律师托管到第三方的信托公司账户,利息归买家或买家和开发商共有。一旦开发商出现问题,资金会被信托公司退还。

买房优惠:

中国:首次买房无优惠,豪宅加倍征收契税,物业两年内出售全额征收营业税。

澳洲:澳大利亚本土居民或永久居民首次置业政府补贴10000澳元(房价低于75万澳元即可申请),豁免6折购房印花税及部分贷款印花税。

 

空置率:

中国:2014年中国城镇住房空置率报告显示,全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%,上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5%。 如今可能更高。

澳洲:根据澳洲房产信息网站Domain集团2017年1月的统计,澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%,悉尼房屋的平均空置率在2%左右。

按照国际惯例,空置率在5%-10%之间的为合理范围,说明商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;10%-20%之为空置危险区,有必要采取一定措施,保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区,投资者需要谨慎考虑。

再融资:

中国:不可以。

澳洲:在澳洲,如果你的投资房升值了,你可以到银行去重新评估房价,增值的80%可以申请再贷款用做其他投资

 

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《澳洲房屋购买-合同细节详解》

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作者: 知澳贝贝

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