一直以来,澳大利亚实际房价与其长期房价差距高达30%,处于房地产繁荣之中。然而,到2022年5月份,澳大利亚房价自20个月来首次下滑,悉尼和墨尔本房价跌幅最大,利率上升和房地产供应增加抑制了相关需求。当然,目前来看澳大利亚房产购置仍旧处于热潮当中,想要在澳洲购置房产,购房法律知识值得您去了解。

 

众所周知,海外买家对二手房的购买是有一定限制的,海外买家在购置房产前有必要对相关法律名词进行了解。

以下为“海外买家”身份定义

  • 非澳洲公民
  • 持有澳洲永居签证/新西兰公民/新西兰永居签证持有人(444签证)/持有澳洲配偶签证(309签证或820签证),但在一年内在澳洲境内停留时间小于200天
  • 持有其他澳洲临时签证,在澳洲境内期间或最近一次离开澳洲前,所持有的签证受到时间上的约束和限制
  • 海外人士
  • 188类投资移民签证的持有人,在他们真正获得永居签证之前,仍然是算作海外买家的。

此外,虽说新西兰公民是可以视作本地买家的,但前提是购买澳洲房产的时候,人必须是在澳洲境内的才可以,如果想要“远程买房”,即便是新西兰公民也不被认可为澳洲本地买家身份。

 

 

FIRB(Foreign Investment Review Board,外国投资审批委员会)

海外人士和澳洲临时居民在澳洲购买房产,都要获得FIRB的批准。FIRB不是审核您能不能买房,而是这栋房子或者这块地能不能卖给您这样的人。

需要申请FIRB的申请人主要分三类:

  • 外国政府投资者;
  • 私营外国投资者——企业收购;
  • 私营外国投资者——房地产。

另:外国人以联名共有(Joint Tenants)的方式与澳洲公民配偶、新西兰公民配偶或澳大利亚永久居民配偶购买住宅也不需要申请,但是如果以联名公有(Tenants in common)的方式购买就要申请了。

最新的费用标准见下图:

诉讼考虑因素 使用费用
住宅用地 农业用地 商业用地、物业、企业及实体 单次诉讼费 单次可审查的国家安全行动的费用
低于$75,000(b) 低于$75,000(b) 低于$75,000(b) $2,000 $500
≤$100万 ≤$200万 ≤$5000万 $6,350 $1,587.50
≤$200万 ≤$400万 ≤$1亿 $12,700 $3,175
≤$300万 ≤$600万  ≤$1.5亿 $25,400 $6,350
≤$400万 ≤$800万  ≤$2亿 $38,100 $9,525
≤$500万 ≤$1000万  ≤$2.5亿 $50,800 $12,700
>$4000万 >$8000万 >$20亿 ≥$503,000 ≥$125,750

(a)如果诉讼属于可审查的国家安全行动,费用按同等应通知行动费用的 25% 计算

(b)根据费用条例第 53 条,如果诉讼的对价低于 75000,将适用 2000 的低费用,有关更多信息,请参阅小额规则

注:最终的收费取决于您的个人状况、房产价值和房产类型

申请方式:

在FIRB的官网上就可以在线提交申请,但FIRB的规定非常繁琐,建议寻找专业的人士帮忙。

申请时间:

只有先确定了要购买哪套房产才能申请FIRB,所以在签订合同时候,最好保留一项条款——如果FIRB没有批准,您可以取消购买。

 

 

海外买家额外印花税

除了堪培拉之外其他州都是有海外买家额外印花税这一说的。在2017年7月1日之后进行了税率的调整,新州变成了8%,维州和塔州也是8%。印花税是只需要支付一次的,当物业买卖进行产权交易的时候,由买家支付。

 

土地税

土地税是由owner支付的。虽然说本地买家如果是自住房的话,土地税是豁免的。但如果B女士作为本地买家,拥有多套新州房产,除去自住的那套,剩下的个人名下的房产是按照累积的土地课税价值的总额来对照下面的表格,计算需要支付的费用的。最新的新州土地税免税额为822,000澳币。

 

首次置业

不论是澳洲哪个州,首次置业的优惠都是只面对本地买家的。

新州目前首次置业优惠分为印花税豁免/减免和1万澳币现金补助,但对房产成交价格是有限制的,具体见下图:

此外,很多人对首次置业自住房的定义不是很清晰:比如说C女士是澳洲永居签证持有人且是在澳洲第一次买房,但购买的房产是给父母居住的,这就不能满足澳洲对首次置业自住房的定义。必须是购买者本人居住,且自房产交割日起的12个月内至少住满6个月才算。

 

 

购房常见问题解析:卖方或买方不能正常成交怎么办?

A先生作为买家,在1月5日签了合约,3月5日应该要交割了,但卖家说因为贷款解除手续还没有完成,所以导致二手房没法完成交割。如果是这种短期延迟的情况,大部分就只有等。但如果卖方延期成交的理由不充足(比如说与原租客没能协商好,导致租客不愿意搬走这样的情况),那么买家是可以通过律师给出延期成交通知书(通常是14天),如果两周内没有解决,那么退回定金终止成交。

当然,卖方也可能是开发商,比如在日落条款日期,其入住许可证没有按时搞定从而不能完成交割的话,那么买家是可以要求合法退出合约并取回定金的。

如果是买家未能正常完成成交,比如因为贷款没有搞定,要延期成交的话,一般来说是要按照合约支付罚息的。但不管是协商还是申请延期都是通过双方的律师来解决沟通的。这里也能看出来房产律师的重要性。